16.10.2017

Как выбрать лучшую коммерческую площадь в новостройке

Для многих из нас практически непререкаемым по авторитетности звучит совет: хотите сохранить и приумножить свои деньги – купите недвижимость. На самом деле все не так просто и чудесно, и любой трезвомыслящий человек это понимает. Не стоит забывать о таком понятии, как инфляция, к примеру. Но все же недвижимость – это реальный инструмент прибыльного бизнеса. Эксперты рынка недвижимости считают, что наиболее привлекательной сферой является аренда коммерческой площади, которая дает регулярный доход, а вложенные в нее средства довольно быстро окупаются. Рассмотрим в данном аспекте покупку коммерческой площади в новостройке. И здесь инвестора ожидают многие подводные камни, о которых надо знать.






1. Время сдачи здания – это важно

Обычно новые жилые дома массово строят на окраинах, на территории производственных зон и пустующей местности вокруг города. На нижних этажах таких жилых домов по проекту размещены площади для социально-бытовых объектов. Именно эти площади застройщик предлагает купить и преподносит как выгодное приобретение. Это действительно так – в отношении невысокой стоимости. Но заглянем в недалекое будущее и увидим, что аудиторией арендатора в данном помещении станут жильцы небольшого количества домов вокруг. А это значит, что покупателей будет недостаточно для хорошей прибыли – и плата за аренду не сможет быть такой, какой хотелось бы арендодателю.

Правда, бывают и исключения. Но чаще всего коммерческие помещения в привлекательных местах и с выгодным инвестированием застройщик не продает, а оставляет в своем распоряжении. Для продажи опять-таки выставляются площади с весьма сомнительными перспективами.






2. Правильный подход к инвестированию

Любые вложенные в недвижимость средства должны окупаться и приносить прибыль. Поэтому вы должны знать, как определить рентабельность своего бизнеса. Простая формула – нужно доход за год разделить на общую стоимость площади.

К примеру, стоимость 1 кв. м. коммерческой площади в возводимой новостройке составляет 80 тыс. руб. В среднем арендная плата по данному району – 2000 руб/кв.м. в месяц. Ремонт обойдется около 15 тыс. руб. за 1 кв.м. Итого – стоимость 1 кв.м. коммерческой площади составит 95 тыс. руб./ кв.м.

Возможный годовой доход помещения составит: 2 тыс. х 12 = 24 тыс. руб/ кв.м. Планируемая рентабельность инвестиций в данное помещение: 24 тыс. / 95 тыс. х 100% = 25 % за год. Это весьма неплохая цифра – но при условии, что доход пойдет в том же году, что и вложение инвестиций.   

Но в реальности все далеко не так оптимистично. Дом будет сдан, ремонт произведен и начата аренда не ранее чем через год, а то и больше. Как показывает практика и опыт, подавляющее число новостроек сдается с опозданием. А это приводит в тому, что рентабельность коммерческой площади снижается в год на несколько процентов.

Вот и получается, что вкладывать свои деньги в помещение в строящемся жилом доме зачастую невыгодно. Стоит хорошо подумать над этим и обратиться к надежному застройщику. Можно также выбрать дом на последнем этапе строительства и сдачи в эксплуатацию.






3. Доверяйте собственному анализу

Во время поиска и выбора коммерческого помещения нельзя поддаваться эмоциям: в данном случае они могут помешать вам реально оценить его плюсы и минусы. Вдобавок опытный риэлтор искусно сыграет на вашем положительном отношении к помещению, особенно если оно вам всерьез понравилось.

Поэтому нужно, невзирая на все эмоции, провести собственный анализ данного помещения. Выходите на улицы района и изучайте ситуацию. Прежде всего, определите, какова интенсивность пешеходного потока мимо здания, где находится помещение. Если стройка еще не окончена – надо узнать, сколько людей проходит рядом с ограждением стройплощадки. Насыщенность потока автотранспорта не берется в расчет: это второстепенный показатель привлекательности помещения.

Очень хорошей цифрой для большого города является поток больше двух сотен человек в час. Затем нужно узнать расстояние от помещения до основного потока движения людей. Лучший показатель – 5-10 метров. Удаленность на большее расстояние снижает привлекательность помещения для арендаторов и, соответственно, прибыльность для владельца недвижимости.

Обратите внимание и на доступность входа в помещение для пешеходов. К нему должны вести в идеале 1-3 ступени. Если их будет больше – желающих преодолеть будет намного меньше. Высокое крыльцо отпугивает покупателей, учтите этот нюанс.

Не менее важен для коммерческого помещения такой фактор, как планировка. Это должно быть единое прямоугольное помещение, в котором возможны опорные колонны. Никаких подсобных комнат – кроме санузла! Они в будущем лишь уменьшат размер арендной платы.






4. Ищите необычные варианты

В поисках своей коммерческой недвижимости старайтесь применять творческий подход. Редко, но встречаются помещения, которые имеют неожиданные преимущества, важно разглядеть их вовремя. Так, в одном из почти центральных районов города среди старых пятиэтажек построили высотку, в которой два нижних и один верхний этажи предлагались в аренду. Из-за того, что здание находилось внутри квартала, среди дворов, эти помещения казались малоперспективными. Так и оказалось на деле – для помещений нижних этажей. На верхнем этаже площади были мгновенно арендованы как офисы и по очень хорошей арендной ставке. При этом владелец купил эти площади по цене намного меньшей, чем на нижних этажах. А аренда оказалась настолько выгодной, что равнялась стоимости лизинга недешевых помещений в центре. Секрет состоял в том, что с высоты помещений верхнего этажа был доступен шикарный обзор исторического района. И нашлось много компаний, желающих разместиться в таких помещениях.

Этот случай служит доказательством того, что надо нетрадиционно подходить к каждому варианту при поисках коммерческой недвижимости. Может быть, вам удастся найти такое помещение, которое имеет скрытый потенциал, и вы сможете увидеть его и извлечь максимум выгоды для своего бизнеса.






Итог

Итак, мы рассмотрели основные принципы поиска и приобретения коммерческих помещений в новостройках. Суммируя сказанное, сделаем акцент на самых важных моментах.

1. На рынке недвижимости и в существующих общедоступных базах помещений вряд ли можно найти вариант, заслуживающий внимания.
2. Срок сдачи новостройки – крайне важный фактор для понимания рентабельности денежных вложений в помещение в этом здании.
3. Проводите собственный анализ помещения, изучайте данные места его расположения, не доверяя рекламным и маркетинговым уловкам риэлтора.
4. Нетрадиционный подход к помещению, умение увидеть его скрытый потенциал – залог успешного инвестирования в коммерческую недвижимость.

Возврат к списку