09.10.2017

Выбираем арендатора коммерческого помещения

Что может быть хуже для собственника коммерческого помещения, чем отсутствие арендатора? Ведь только арендатор обеспечивает рентабельность площади, регулярно внося арендную плату. Поэтому жизненно важно для владельца коммерческой недвижимости найти "правильного" арендатора на его помещение. Мы попытаемся помочь с выбором оптимального арендатора, расскажем об их основных типах в секторе стрит-ритейл и о том, как работать с ними.


Арендатор – сеть

К разряду сетевых арендаторов относятся компании, работающие с разветвленной структурой филиалов: аптеки, крупные торговые компании, книжные магазины, салоны связи и т.п. Таких филиалов должно быть не меньше десяти. Следует заметить, что зачастую представители подобных компаний ведут себя достаточно высокомерно. Их аргумент: мы же представляем крупную и известную компанию, будем стабильно платить аренду – значит, заслуживаем более выгодного предложения. Такое поведение обусловлено распространенным стереотипом, что сетевые компании являются надежными арендаторами. Но на самом деле именно сетевые арендаторы могут стать для вас источником серьезных проблем и снижения доходов:

1. У сетевых компаний распространена практика предоставления своего варианта договора, в котором предусмотрены все моменты для их правовой защиты в ущерб арендодателю.
2. Обычно сетевой арендатор стремится получить аренду по долгосрочному договору, что лишает арендодателя возможности отказаться от него или поднять стоимость арендной платы в ответ на изменение рынка.
3. Бывает и такое, что даже государственные сетевые компании находятся в помещении не так долго, как обещают.
4. Все острые и проблемные вопросы вам придется выяснять не с самим руководителем компании, а с работающим в вашем помещении персоналом – зачастую не обладающим должной компетентностью и ответственностью.

Однако иногда попадаются и такие сетевые арендаторы, которые предлагают на 1/5 - 1/3 больше стоимости арендной ставки. Это, безусловно, лучший вариант для любого владельца коммерческой недвижимости.


viborarenda4.jpg



Арендатор – начинающий бизнесмен

Одна из наиболее проблемных категорий арендаторов – начинающие или неопытные владельцы бизнеса. Их бизнес только носит такое гордое имя, а на деле приносит им не доход, а сплошной расход и проблемы. Примета такого арендатора – он не делает свою наружную рекламу и упрашивает вас установить кондиционер. Как правило, такие арендаторы не держатся долго из-за того, что их дело убыточное. Они способны тихо исчезнуть, внезапно поставить в известность, что не могут платить аренду, или совершить нечто неадекватное и противоправное.

Наш совет – ни при каких обстоятельствах не предоставлять такому арендатору рассрочку оплаты аренды и не терпеть оплаты с опозданием. При деловом сотрудничестве с ним нужно твердо стоять на пунктах договора, особенно – на правилах заключения и расторжения. Опыт показывает, что с начинающими предпринимателями лучше вообще не связываться. Но если на рынке аренды наблюдается затишье и помещение простаивает, можно впустить его на короткое время – несколько месяцев. Но при этом обязательно подыскать надежную замену.


 Арендатор – бизнесмен с опытом

Это наиболее привлекательный для вас тип арендатора, ответственный и беспроблемный. Как правило, у таких бизнесменов уже есть свое успешное дело в виде прибыльного магазина, и они расширяются. Работают такие арендаторы в статусе ООО или ИП. С ними все проблемы решать легко и приятно, т.к. общаться приходится непосредственно с владельцем бизнеса. Первое, что делают такие арендаторы – размещают наружную рекламу, ставят за свой счет кондиционер.


viborarenda.jpg



Арендатор – рыночник

К данному типу арендаторов относятся те предприниматели, которые ведут свое дело не на знаниях и опыте, а на напористости, обмане и хитрости. Среди них наибольшее число торговцев с юга, с трудом говорящих на русском языке. Они чувствуют себя на рынке/базаре в своей среде, предпочитают не заключать никаких договоров, кроме устных, со всеми вытекающими из этого последствиями. Поэтому с ними не следует иметь дело, если не хотите много проблем и убытков.


Арендатор на распродажу

Это представители какой-либо компании, которым нужно помещение для распродажи товара – на один день. После появления вашего объявления об аренде такие арендаторы начинают настойчивую атаку по телефону. Если их предложение выгодно – от 5 до 10 % от месячной ставки – и помещение пустует, имеет смысл пустить в него распродажу. Отметим, что обычно этот тип арендатора дает возможность большому числу людей узнать о вашей точке – из-за огромной массы объявлений, которые появляются везде и всюду перед распродажей. Результат – довольно высокая посещаемость покупателями вашего помещения.

Мы рекомендуем с такими арендаторами обязательно заключить договор, получить первый платеж. Но не стоит отдавать им ключи от помещения: вы сами впустите их утром и закроете за ними двери вечером.  


viborarenda1.jpg



Арендатор с особенностями

Это такая категория арендаторов, после которых помещение может приобрести нежелательные свойства: неприятный запах, повреждения стен, потолка, пола, окон, коммуникаций. К данному типу арендаторов относятся магазины, торгующие мясомолочными, рыбными продуктами и пивом, заведения общепита со своей кухней. Наглядный пример – всемирно известный немецкий молочный магазин Пфунда, которому почти 140 лет. В нем стоит такой запах, какой не в силах победить вся современная бытовая химия в компании с извечной немецкой аккуратностью.

Проблема с такими арендаторами в том, что после них нужно будет полностью делать ремонт помещения, если вы планируете пустить туда представителей другого бизнеса: банк, магазин цветов, тканей, парфюмерии и т.д. По части причинения повреждений впереди всех – магазины продуктов и общепитовские заведения со своей кухней.  

Мы рекомендуем брать во внимание такие моменты и предлагать подобным арендаторам арендную плату, значительно превышающую обычную.

Возврат к списку