02.10.2017

Первые шаги на пути к собственной коммерческой недвижимости

Широко распространен такой вид организации коммерческой недвижимости, когда покупают квартиру на первом этаже жилого дома и затем придают ей статус нежилой недвижимости. При умелом пользовании таким имуществом ее владелец может получать от 20% прибыли и выше, особенно если выгодно сдать площадь в аренду. Все нюансы и этапы данного мероприятия по получению коммерческой площади с минимальными тратами средств, усилий и времени, можно найти во многих книгах. Однако далеко не все детали понятны читателям. Наиболее интересует неопытных и начинающих бизнесменов проблема первого шага. Итак, откуда лучше начинать двигаться по этому пути?






Четкая цель – ясный путь к ней


Нас еще в школе учили, что сочинение нужно писать по плану. Сначала – план, потом – работа четко по его пунктам. Тот же принцип применим и в таком деле, как приобретение квартиры и превращение ее затем в коммерческую недвижимость. Мало просто хотеть сделать это, нужно четко понимать, чего вы хотите. Поэтому для начала четко сформулируйте свою цель.

Это может выглядеть так:

1. Имея сумму ****** млн. рублей к *** месяцу 20*** года приобрести квартиру ***** кв.м. площади на 1 этаже жилого дома на одной из улиц: **********************.
2. Осуществить перевод квартиры в нежилой фонд с целью сдавать в аренду.
3. Провести необходимые строительные работы (перепланировку, ремонт, отдельный вход)
4. Сдать коммерческую недвижимость в аренду, предполагаемый доход ***** тыс. руб. в месяц, рентабельность - не меньше *** процентов в год.

Этот план вполне подойдет как основа вашего собственного плана действий. Добавьте в него то, что считаете нужным, внеся свои цифры, детали или уточнения.

Итак, цель ясно определена. Теперь она должна быть у вас постоянно перед глазами. Для этого можно посоветовать написать ее крупным шрифтом в ярких тонах на плотной бумаге и сделать ее закладкой рабочего блокнота. Более жесткий способ – начинать рабочий день с переписывания этого плана, внося его в список текущих дел каждый новый день недели. И делать так месяц, два, три... До тех пор, пока вы не начнете делать хоть какие-то крохотные шаги в нужном направлении. Опыт подтверждает: такая выученная цель маячит перед внутренним взором, постоянно вертится в мозгу, и это заставляет начать выполнять план. В этом и заключается основная сложность каждого нового дела – преодолеть инертность и начать делать.






Не разбрасываться по сторонам


Это касается района поисков потенциального объекта недвижимости для покупки. И пусть вам не туманит мозг такое понятие, как анализ рынка недвижимости. Не спешите погружаться в мир отчетов экспертов рынка, узнавать мнения авторитетных источников, прогнозы ведущих центров... Это весьма далеко от реальности, окружающей вас. Поэтому – смело вперед, в городские районы и на улицы. Важно самостоятельно, своими ногами и головой провести анализ недвижимости, составив личное мнение эксперта. Начинать здесь нужно с определения района, в котором хотите приобрести квартиру. Вопрос – по каким критериям выбрать подходящий район?

Попытайтесь вообразить себе, что ищете квартиру для проживания, руководствуясь только определенной стоимостью – и больше ничем другим. В итоге перед вами предстанут тысячи вариантов, подавляющее большинство которых вам совершенно не подходит. Вы затратите уйму времени и сил для выбора – и все впустую. Это как поиск клада в детстве: много ожиданий, а в результате – старый ботинок. Примерно то же и в нашем случае. Искать недвижимость нужно не по всем районам города, а в четко определенном месте. Это даже не несколько улиц в городе, а отдельные районы этих улиц.

Их приметы таковы:

- высокая арендная плата коммерческих площадей (в несколько раз превышает плату в других районах и улицах),
- насыщенный людской поток,
- высокая плотность работающих торговых точек,
- расстояние от вашего места проживания – не более получаса езды на автомобиле.

Определившись с местом нахождения вашей будущей коммерческой площади, начинайте поиски. Тут же отпадет более 90% вариантов покупки квартиры в других районах и улицах. Выберите наиболее привлекательное и перспективное предложение, отбросив кажущиеся более доступными другие варианты. Помните: лучше одно небольшое помещение в центре, в лучшем районе, чем три просторных, но пустующих – по окраинам.

Создать свою команду

Действовать в одиночку всегда сложно, да и не стоит. Не пытайтесь сразу освоить несколько областей, в которых до этого особо не разбирались. Начав путь по созданию своей коммерческой недвижимости, создайте свою команду из специалистов. Безусловно, это не значит открытие своего дела и найм профессионалов. Все проще и доступнее: вы должны наладить контакты с полезными людьми, которые имеют вес и связи в нужных сферах вашей деятельности.

Пример прост: вы занялись ремонтом в своей квартире, чтобы создать новое внутреннее пространство. В этом вам помогают строители, продавец стройматериалов, специалист по оформлению перепланировки, инженер по коммуникациям и т.д. Эти люди и представляют вашу команду, работающую на поставленную цель. Вы выступаете здесь как координатор действий всех участников процесса, следящий за ходом работ и вовремя корректирующий его.

По такому же принципу вы организуете и команду в случае создания коммерческого помещения. Участников в ней будет больше, т.к. большее число процессов и направлений действия предстоит осуществить. Не старайтесь сразу же найти лучших специалистов: как показывает практика, сменить придется очень многих, а некоторых – несколько раз. Здесь прямая связь между вашим личным профессиональным ростом и "качеством" вашего окружения.






Искать нужно с умом


Главная работа при создании своей коммерческой недвижимости – поиск оптимальной квартиры. При этом возникает столько всяких деталей и моментов, что лучше узнать о них в специальной литературе. Но есть главный принцип, которым не стоит пренебрегать.

Запомните раз и навсегда: среди предложений в имеющихся базах недвижимого имущества вы никогда не найдете нужный вам вариант. Исключения здесь настолько редки, что рассчитывать на них не приходится. Как правило, все лучшие квартиры уже давно выкуплены, остались только те, где масса работы и минимальный доход – или же его отсутствие. Чтобы найти действительно привлекательную и перспективную квартиру, вы должны работать "в поле", самостоятельно ища варианты и предлагая хозяину выкупить квартиру. Практически все люди мечтают улучшить свои жилищные условия, сменить район проживания и т.п. Предложив владельцу квартиры хорошую квартиру взамен или даже несколько вариантов, вы сможете не только приобрести желаемый объект, но и получить очень приличную экономию собственных средств. И это стоит того, чтобы проявить нестандартный подход и серьезно поработать.

И запомните: не нужно затягивать первый шаг к цели. Можно годами ходить на тренинги, изучать способы и подходы, расширять теоретическую базу. Пока одни топчутся на месте, другие уже создают второй десяток коммерческих помещений. Отбросьте нерешительность – и вперед, к своей цели!

И напоследок еще раз повторите главные принципы вашего движения:
1. Четкая цель и конкретный план, которые будет постоянно перед глазами и в мыслях.
2. Точно знать оптимальные улицы, все остальные не брать в расчет.
3. Создать команду из нужных людей.
4. Вести "полевую работу" по поиску квартиры, самому предлагать ее покупку и быть готовым на творческое решение проблем.

Возврат к списку