14.08.2017

Аренда или покупка?

Одна из тенденций современного строительства жилых зданий заключается в том, что первые этажи делают нежилыми помещениями. В них устраивают после сдачи дома объекты торговли, бытового обслуживания и т.п. Мы задали вопрос: какие помещения лучше приобрести или взять в аренду?

Как правило, судьбу таких помещений для коммерческого использования решают еще при возведении здания. Как показывает практика и опыт, из-за небольшой доли таких площадей в общем объеме здания застройщику неинтересно заниматься сдачей в аренду подобных помещений. Владельцы жилого здания предпочитают по этой причине искать будущих собственников заранее и предлагать им приобрести помещения на выгодных условиях.

И тем не менее, многие из-за того, что ставки при аренде коммерческих помещений в жилых зданиях невысокие, предпочитают данный способ использования помещений.

Следует сказать и о том, что особая ситуация наблюдается в жилых домах не в новых районах и новой постройке, а более ранних. Эти здания расположены в центральных районах, на так называемой первой линии, где интенсивный поток пешеходов и транспорта. Коммерческие помещения в таких зданиях обычно покупают, а затем сдают в аренду. В таких зданиях прибыльно размещать магазины, салоны красоты, рестораны.

Также нужно учитывать, какой именно объект будет размещаться в том или ином помещении. Если это офис крупной фирмы или компании, магазин товаров популярной марки одежды, техники, украшений, то помещения должны быть в центре. А для продуктового магазина, магазина недорогой одежды и других товаров для широкого круга населения, безусловно, следует выбирать помещения в жилых комплексах, где сосредоточено большое число людей.





Многие застройщики используют тактику предварительного определения типа помещения для коммерческого использования. Это значит, что некоторые площади готовятся именно под тот или иной тип объекта: продуктовый магазин, парикмахерскую, стоматологический кабинет, офис. С учетом этого выполняются технические и коммуникационные работы в помещении. Но такая тактика, конечно же, не служит залогом того, что собственник не решит сменить вид своего бизнеса или деятельности. Вот и получается зачастую так, что в жилом комплексе расположено большое количество магазинов продуктов и одежды, аптек, парикмахерских – и нет ни одного ремонта обуви, детского центра, ателье и химчистки, спортивного зала. Это явление наблюдается повсеместно. Как правило, такие помещения выглядят не слишком презентабельно, но данный аспект не слишком волнует застройщика. Ему важнее оперативно закончить с данным объектом в плане реализации и начать работать на новой площадке. Таково мнение специалистов и участников рынка.

Как утверждают эксперты, нежилые помещения под коммерческие объекты – торговли, бизнеса – пользуются постоянным спросом, причем немалым. При этом трудности могут возникнуть там, где здание возведено в месте, где очень мало или пока нет никакой инфраструктуры. Но по мере заселения домов и такие помещения будут востребованы. Ну, а если жилой комплекс расположен в месте с различными транспортными линиями, насыщенным потоком людей, на арендные площади на первых этажах обычно имеется много претендентов.

Как говорит статистика, наибольшая популярность – у помещений размерами от 50 до 100 кв.м. – для торговых объектов у дома и помещения от 15 до 30 кв.м. – для офисов.






Каким должен быть арендатор

Облик современного арендатора с максимальной привлекательностью для инвестора – это магазин продуктов, заключающий договор аренды на длительный срок. Причина этого понятна: продуктовые магазины востребованы в любое, даже самое сложное время, поэтому минимален риск выезда арендатора из помещения. А даже если это случается, можно оперативно выставить помещение для аренды и найти нового арендатора. Как говорят эксперты, такой бизнес реально реализовать под капрейт 10-12 процентов.

Не нужно забывать и тот факт, что есть обширный список объектов, которые по закону нельзя располагать в жилых зданиях. Так, в Москве запрещены: производственные мощности, развлекательные, некоторые торговые объекты, ритуальные услуги и многие другие.

А если объект, допустим, на 1 этаже в новостройке, то при соблюдении определенных условий. Например, если это ресторан или кафе – объект не должен занимать более 250 кв. м, а мест в зале – до 50. Возле дома нужно создать автопарковку, не мешающую жильцам.

Размер арендной ставки для разных объектов значительно отличается. Это зависит от многих факторов: вида помещения, площади, самого здания, района его расположения и места в самом районе.

В центре Москвы на 1 этажах жилых зданий площади сдают в аренду под торговые объекты по цене до 3 тыс. долларов за кв.м. в год. А в удаленных от центра районах цена начинается от 300 долларов за кв.м. в год. Больше всего пользуются спросом и стоят дороже площади у метро, а самые доступные – помещения в домах не первой, а последующих линий, где нет плотного потока транспорта и пешеходов.






Ситуация с точки зрения застройщика

Возможность сдачи в аренду площадей в жилых зданиях является выгодным и привлекательным в экономическом плане делом для застройщиков. Но далеко не все они используют такую возможность в силу того, что такие помещения стоят на втором плане.

Особенности сдачи в аренду помещений в жилых комплексах связаны с тем, что строят их не сразу, а в течение нескольких лет и сдают поэтапно. Поэтому в новом жилом комплексе сразу крупные торговые центры не появляются: относительно небольшое количество посетителей не могут обеспечить им нужную прибыль от продажи. В таком случае застройщику нужно держать связь с местной администрацией, которая отвечает за развитие инфраструктуры комплекса и поможет найти контакты с бизнесменами. Застройщик предлагает обычно помещения блоками, которые охотно берут в аренду или выкупают под небольшие магазины продуктов.

Затем застройщик переходит к возведению отдельных зданий под объекты торговли, учитывая условия ритейлеров по внутренней планировке помещений, техническим коммуникациям и т.д. На данном этапе строительства комплекса арендаторы приходят к застройщику сами. Предлагаются разные виды сотрудничества: договор о возведении объекта с заданными параметрами или же покупка участка земли с дальнейшим строительством своими силами.






Покупать или нет?


Покупка помещения в возводимом жилом доме – это наиболее привлекательная возможность для бизнесменов. Но она не всегда реальна из-за того, что стоимость помещения значительна и потребует изъятия из оборота определенной суммы. И все же стоимость площади в возводимом здании гораздо ниже, чем в уже готовом.

Как говорят специалисты, если встал вопрос – покупка или аренда, нужно исходить из типа торгового объекта. Супермаркет всегда можно продать какой-то торговой сети, а магазин более узкой специализации лучше передать в пользование арендатору.

Как говорят эксперты, все чаще бизнесмены, владеющие мелкими и средними фирмами, размещают офисы в ЖК, рядом с местом своего проживания. Это и помещения на первых этажах жилых зданий, и отдельные здания. Стоимость такого помещения или здания намного меньше, чем в центральных районах, и это является решающим фактором.

Так что покупка помещения всегда более предпочтительна, чем аренда.

Возврат к списку