30.10.2017

Как избежать налогообложения коммерческой недвижимости

На рынке коммерческой недвижимости могут наблюдаться разные периоды. В момент затишья, когда лучшие помещения пустеют, а арендаторы отдают предпочтение вариантам попроще и подешевле, возникает много вариантов действия. Например, купить коммерческую недвижимость в возводящемся доме по очень привлекательной цене. Мы хотим предостеречь: выгодная стоимость – не самое главное в сделке. Помните о такой вещи, как налоги? Именно об этом и поговорим, чтобы избежать неприятностей в будущем.

nalogi.jpg


Плюсы и минусы недостроев

Многие эксперты сферы коммерческой недвижимости собирают конференции, проводят совещания и семинары по юридическим нюансам сделок в данной сфере.

Как отмечается большинством специалистов, в моменты спада деловой активности в секторе покупки и продажи коммерческих площадей проявляется общая тенденция. Заключается она в том, что начинает увеличиваться предложение продажи помещений в возводящихся зданиях – недостроях. Объясняется это тем, что застройщикам необходимо заканчивать стройку, желательно в короткие сроки. Продажа помещений заранее как раз и помогает собрать определенные средства для этого.

Но при этом возникает проблема юридического статуса подобного строящегося здания. Как отмечают ведущие эксперты, в этом заключается серьезная опасность и риск для инвесторов. Чтобы избежать этого, крайне необходимо быть в курсе тонкостей обложения налогами сделки по приобретению-продаже недостроенных зданий.

nalogi1.jpg


Неоднозначность налогообложения

Есть несколько вариантов, когда покупатель получает юридический рычаг контроля возводимого здания. От того, какой вариант будет выбран, зависит и вид налога, уплатить который затем должны обе стороны сделки. Следует подчеркнуть, что речь идет именно о контроле этапа проекта, а не о покупке недвижимости: лишь в данной ситуации возможно уйти от уплаты налогов. Также не следует забывать, что недострой еще лишен статуса имущества. В данной ситуации разумно поступать по определенным принципам.

1 принцип. Приобретение акций или долевое участие в уставном фонде инвестирующей компании. Данный вариант действий отличается тем, что эта процедура не облагается НДС в соответствии с законами Российской Федерации.

Если держатель акций продает их, налогообложению подлежит прибыль от сделок с ценными бумагами – она начисляется отдельно. Доход при такой сделке идет по стоимости продажи, учитывая торги по ценным бумагам. Если таких бумаг нет, учитывается расчетная стоимость акций, которую устанавливает сам оценщик или плательщик налога в соответствии с принципами учетной системы плательщика налогов. Потенциальный убыток берут во внимание отдельно, он не снижает убыток от другого вида деятельности.

Если идет продажа доли уставного капитала, налогом на прибыль облагается прибыль от продажи; доход вычисляется по стоимости сделки. Насколько нужен учет рыночной стоимости с целью обложения налогами – вопрос спорный. Налоговики настаивают, что, если во время сделки с реализацией доли стороны получили доход или расход, они могут быть уменьшены или увеличены для обложения налогами. Потенциальные убытки берутся в расчет с убытками от другого вида деятельности.

Учтите: покупатель учитывает средства на покупку акций или долей  в их стоимости, а не вносит в текущий расход. Вычесть их можно только при реализации акций или долей.


nalogi2.jpg


2 принцип. Он подразумевает уступку по договору инвестирования прав на объект коммерческой недвижимости – нежилое помещение. При данном варианте сделки нужно заплатить налог на прибыль и НДС. Но в случае уплаты НДС возникают нюансы. По закону, инвестирующая сторона платит НДС от всего дохода от продажи прав на такое помещение.

Но это действует не всегда, т.к. есть несколько вариантов действий. По одной из налоговых статей подобная уступка прав не облагается налогом из-за отсутствия принципов определения налоговой базы для данных сделок. Также существует и такая трактовка, при которой уступка прав нежилого помещения при налогообложении аналогична с жилым помещением. Базой для начисления налога служит разница между доходом и расходом. Размер налога в границах расходов первого инвестора по сути – это инвестирование, а оно не подлежит уплате НДС.

Более четкая позиция с налогом на прибыль. К продающей стороне требования не выходят на границы обычных принципов обложения налогами. Берут разницу между доходом и расходом на покупку и продажу права и на нее насчитывают налог. Покупающая сторона свои расходы на покупку права на имущество может учитывать при следующей сделке по уступке права, а также учитывать его в стоимость данной коммерческой недвижимости при финансовом и бухгалтерском учете.


Возврат к списку