12:00:59 12.09.2017

Что такое страховой депозит?
Ответ:
Страховой депозит- это  форма страхования, то есть авансированная  сумма, которая расходуется в случае непредвиденных обстоятельств.  Например- по договору аренды арендатор съехал раньше и не уведомил собственника, тогда собственник вправе взять страховой депозит за последний месяц аренды.
11:00:47 12.09.2017

Как арендатору досрочно расторгнуть договор аренды?
Ответ:
В силу тех или иных обстоятельств компании снижают издержки путем подбора более дешёвых офисных, торговых или производственных площадей. При этом возникают неминуемые конфликты арендодателя с арендатором при досрочном расторжении договоров уже существующей аренды. Сложность расторжения таких соглашений зависит от вида договора аренды (долгосрочный он был или краткосрочный), а также от его условий.

Если у вас предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке, то при желании ею воспользоваться вы должны уведомить партнера о своих намерениях и подписать следующие документы:

• соглашение о расторжении договора аренды;    • акт приема-передачи помещения.

Если же собственник не идет арендатору на встречу, то придется заблаговременно направить письмо контрагенту с предупреждением о том, что вы намерены расторгнуть договор аренды. Письмо, как правило, отправляется за то количество дней, которое прописано в договоре. Обычно это месячный срок, но если срок не указан, то чем раньше, тем лучше. Всю переписку с арендодателем необходимо оформлять следующим образом (это относится ко всем случаям взаимодействия с арендодателем):

• Вручить письмо генеральному директору собственника и попросить его написать на копии письма «Получено», Ф.И.О., должность, дата, подпись. В крайнем случае, письмо можно вручить секретарю, но делать это можно только в том случае, если вы уверены, что секретарь находится в штате того юридического лица, с которым у вас заключен договор аренды.  
• Если вручить письмо под подпись не получается, нужно направить его почтой ценным письмом с подробной описью вложения (содержащей реквизиты отправителя, дату документа, информацию о наличии подписи, информацию о том, посылается оригинал или копия (с указанием способа заверения копии), а также все существенные положения текста сообщения) и с уведомлением о вручении. Письмо нужно направить на почтовый и на юридический адрес.

Почтовый адрес обычно указывается в договоре аренды. Чтобы удостовериться, что у вас актуальный юридический адрес, необходимо заказать выписку из ЕГРЮЛ. Если у вас есть информация о других местах нахождения арендодателя, лучше послать такие письма на все известные вам адреса. Возможно, вам покажется такая мнительность излишней, однако, как правило, все проблемы в спорах между юридическими лицами возникают из-за неправильно обеспеченной доказательственной базы. Лучше переплатить лишние 150 рублей за ценное письмо с описью вложения и уведомлением, чем платить аренду по высокой ставке и на невыгодных условиях еще один год.

После окончания срока аренды нужно освободить занимаемое помещение, а факт освобождения помещения также документально зафиксировать. Если собственник не возражает, нужно подписать Акт возврата помещения. Если же арендодатель от подписания уклоняется, то Акт нужно вручить тем же способом, что описан выше. В акте целесообразно привести следующую формулировку: «Акт считается полученными в день получения, указанный в уведомлении о вручении, при условии, что он был получен в течение пятнадцати календарных дней со дня поступления в почтовое отделение получателя. В случае если Акт не был получен в течение пятнадцати календарных дней с момента поступления в почтовое отделение получателя (в т.ч. если Акт не был получен вообще, либо дату получения определить невозможно), датой получения Акта считается дата поступления Акта в почтовое отделение получателя. В случае если Арендодатель в течение пятнадцати дней не ответит на полученный Акт, Акт считается утвержденным и подписанным Арендодателем».

Расторжение договора аренды может производиться по инициативе арендатора с удержанием страхового депозита.

«Арендатор вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке. В этом случае он обязан известить Арендодателя о своем желании расторгнуть Договор за месяц до даты предполагаемого расторжения, при этом Обеспечительный взнос будет удержан Арендодателем в полном объеме в качестве неустойки».

Именно так будет звучать формулировка, определяющая подобное условие.

Ваши действия в данном случае такие же, как и в ситуации, когда возможность одностороннего расторжения предусмотрена, однако страховой депозит останется у собственника. Вернуть депозит реально лишь в том случае, если договор расторгается в связи с нарушениями со стороны арендодателя (препятствия в пользовании помещением, недостатки помещения и т.п.). В этом случае лучше проконсультироваться с юристом, достаточны ли нарушения для расторжения договора в одностороннем порядке, можно ли сделать это без суда, как правильно зафиксировать такие нарушения.

Договором может быть предусмотрена автоматическая пролонгация на новый срок.

Формулировки могут содержаться в таком изложении:

«Если по окончании срока аренды Арендатор продолжает пользоваться Помещением, Договор автоматически считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, с учетом возможных изменений законодательства РФ и Договора, оформленных в виде дополнительных соглашений к нему».

«Если ни одна из сторон за 30 дней до истечения срока аренды не заявит о своем намерении прекратить договорные отношения по окончании срока действия Договора, то Договор считается вновь заключенным на тот же срок».

Если срок аренды подходит к концу, и вы не планируете расторгать договор до окончания срока, но и продлевать его тоже не собираетесь, нужно внимательно отнестись к соблюдению процедуры уведомления арендодателя о расторжении договора. Отправив уведомление позже положенного срока, вы можете лишить себя возможность расторгнуть договор по окончании срока. Чтобы не составлять лишних документов, вы можете предложить собственнику подписать соглашение о расторжении и акт о возврате помещения. Однако, обратите внимание: у вас на руках должен быть ваш экземпляр подписанного арендодателем соглашения о расторжении договора с приложением печати арендодателя до того, как истечет срок для направления уведомления о расторжении. Если собственник на словах не возражает, а на деле соглашение так и не подписывается, то нужно обязательно направить сообщение о досрочном расторжении. В противном случае вы можете стать жертвой недобросовестного поведения собственника, и договор будет автоматически пролонгирован.

Бывают случаи, когда договор аренды подписывается на условиях отсутствия у арендатора права на одностороннее расторжение договора без особых причин.

«Арендатор вправе досрочно расторгнуть Договор в случаях, предусмотренных законом».

«Арендатор не вправе досрочно расторгнуть Договор, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ».

Если в вашем договоре есть подобного рода пункты, вы относитесь к числу именно таких арендаторов.

Если собственник действительно допускает действия, которые являются основанием для расторжения договора по инициативе арендатора, то нужно все правильно зафиксировать и следовать порядку, предусмотренному договором. Однако, чаще встречается ситуация, когда нет ни права на одностороннее расторжение ни нарушений арендодателя. В этом случае по закону вы обязаны арендовать имущество до конца срока. Даже если вы фактически освободите помещение, это не повлияет на начисление арендной платы и вашу обязанность ее платить. Мы предлагаем попробовать договориться с арендодателем, предложив, например, расторгнуть договор по взаимному согласию через продолжительный срок (но в любом случае раньше окончания срока аренды).

Если же собственник решил в момент кризиса пополнить свой бюджет за ваш счет, а сумма аренды значительная (более 500 000 рублей в месяц), и по договору аренда должна продолжаться еще не менее полугода, то можно попробовать расторгнуть договор в суде по основанию «форс-мажор» или «существенное изменение обстоятельств», сославшись на кризис, изменение курса валют, снижение оборотов компании и т.п. Судебная практика в таких случаях непоследовательна, поэтому ваши шансы можно оценить, как 50% на 50%. Если выиграете дело – расторгнете договор. Если проиграете – оплатите издержки юристов арендодателя в размерах, определенных судом (обычно не более 30 000 рублей за инстанцию). В любом случае, перед подачей иска лучше направить к собственнику юриста, который попытается убедить, что дело имеет вполне реальные перспективы и нужно договариваться во внесудебном порядке.

В качестве общей рекомендации, советуем внимательно читать договор и ГК РФ, очень тщательно документировать все ваши действия.
11:00:58 12.09.2017

Какие документы нужны для приобретения складских помещений?
Ответ:
Для того, чтобы приобрести складские помещения покупателю – юридическому лицу необходимо предоставить оригиналы и нотариально заверенные копии учредительных документов общества – приобретателя, выписку из ЕГРП, платежное поручение об уплате государственной пошлины, а также решение общества о совершении данной сделки, если она является крупной для общества.
Помимо этого, вам необходимо уточнить, что регистрация таких сделок происходит по территориальному принципу, то есть по месту нахождения имущества. Также в учреждении юстиции, где будет регистрироваться договор, необходимо уточнить, какие еще документы могут потребоваться продавцу для регистрации. Исходя из практики, необходимо сказать о том, что при регистрации часто и не совсем обоснованно требуют предоставить документы помимо тех, которые были перечислены.
11:00:28 12.09.2017

Нам необходимо перевести купленную квартиру в нежилой фонд и согласовать отдельный вход с улицы. Оказываете ли Вы такие услуги?
Ответ:
Перевод квартиры в нежилой фонд - задача, связанная с согласованиями в нескольких инстанциях. Перед покупкой квартиры с целью перевода ее в нежилой фонд, желательно заранее оценить возможность такого перевода, поскольку возможен отказ. Мы оказываем такую услугу только в комплексе: Выбор квартиры + услуги по переводу в статус "нежилого помещения".
11:00:42 12.09.2017

Хочу продать принадлежащее мне офисное помещение. Какие документы будут необходимы для проведения сделки, помимо правоустанавливающих?
Ответ:
Во-первых, кто является правообладателем: физическое или юридическое лицо? Во-вторых, точный перечень документов зависит от выбранной схемы оформления сделки купли-продажи помещения. Например, продажа имущества может проводится оформлением продажи доли в уставном капитале общества или оформлением договора купли-продажи. В любом случае, мы поможем выработать наиболее оптимальный для Вас путь проведения сделки, поможем с оформлением недостающих документов.
10:00:06 12.09.2017

У нас новая компания. Нужен офис. Так же нужна аренда квартиры рядом для руководства, периодически приезжающего в Москву. Можете решить такой вопрос?
Ответ:
Основная наша специализация – коммерческая недвижимость. Но мы постараемся  найти возможность решения вопроса и с жилой недвижимостью.
10:00:07 12.09.2017

Как быстро Вы найдете мне нужное помещение? Есть ли ограничение по сроку оказания услуг?
Ответ:
Предложения объектов начинают Вам поступать в день размещения заявки или на следующий. Быстрота подбора зависит от заявленных Вами параметров помещения и их соответствия реалиям рынка и Вашей готовности оперативно реагировать на наши предложения. Как правило, мы укладываемся в 1 неделю. Ограничения по сроку нет.
10:00:49 12.09.2017

Здравствуйте, в какой срок должны вынести решение о разрешении перевода или наоборот, жилого в нежилое помещение?
Ответ:
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления всех документов.
10:00:08 12.09.2017

Подскажите, какие документы необходимо предоставить в ОМС для перевода помещений из жилых в нежилые?
Ответ:
В ОМС вы предоставляете:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Данные документы вы даете под расписку, другие у вас требовать не вправе.
10:00:38 12.09.2017

Может ли частное лицо купить и оформить на себя нежилое офисное помещение и сдать его в аренду юридическому лицу? Какие налоги должно заплатить частное лицо?
Ответ:
Вы можете приобрести объект коммерческой недвижимости. Согласно главе 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ с полученных доходов граждане обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц по ставке 13%. Это относится и к доходам, полученным от сдачи в аренду недвижимости, в том числе и коммерческой.

* - поля, обязательные для заполнения

Задать вопрос