15:00:04 12.09.2017

Какие вы можете дать гарантии безопасности операций с недвижимостью, проводимых вашей компанией?
Ответ:
Наш сервис по коммерческой недвижимости осуществляет полный контроль над каждым шагом сделки, оказывает полное юридическое сопровождение на всех этапах сотрудничества, что гарантирует вашу безопасность и «чистоту» сделки.
15:00:58 12.09.2017

Коммунально-эксплуатационные платежи, что это такое?
Ответ:
Платежи за потребляемые коммунальные услуги (электроэнергия, вода/канализация, тепловая энергия) и эксплуатационные услуги (уборка, обслуживание вентиляции и кондиционирования, вывоз мусора, снега и т.д.)
15:00:04 12.09.2017

В каких случая договор аренды может быть расторгнут арендодателем?
Ответ:
   - несоблюдение условий оплаты за аренду;
   - существенная порча имущества арендодателя арендатором;
   - ликвидация или реорганизация юридического лица арендатора;
   - неоплата обеспечительного платежа.
Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, без обращения в суд.
15:00:57 12.09.2017

На какой срок заключается договор аренды?
Ответ:
В большинстве случаев, договор аренды заключается сроком на 11 месяцев. По истечении срока действия договора, в зависимости от его содержания, либо пролонгируется, либо перезаключается на новый срок. Так же возможно заключить долгосрочный договор аренды, сроком свыше 11 месяцев (3, 5, 10 и более лет). Долгосрочный договор аренды регистрируется в регистрационной палате, за регистрацию взимается государственная пошлина. В условиях долгосрочного договора обязательно учитывается ежегодная индексация арендной платы. В гостиничном и жилом направлениях чаще всего целесообразно использование краткосрочного договора аренды. В этих случаях заключаются договора аренды сроком от суток и выше.
15:00:27 12.09.2017

Можно ли продавать офис, который сдаётся в аренду?
Ответ:
Можно продать офис, находящийся в аренде, предварительно уведомив арендатора. В таком случае все права и обязанности по договору аренды перейдут к новому собственнику. Важно новому собственнику заранее ознакомиться с договором аренды. В случае, если помещение планируется использовать под собственные нужды следует ознакомиться с пунктами о расторжении договора аренды.
15:00:31 12.09.2017

Подскажите, офисы какого типа планировки ("open space" или коридорная система с кабинетами) наиболее востребованы сейчас на рынке? Особенно интересует ЮЗАО Москвы.
Ответ:
Востребованность арендаторами и покупателями офисов с определённой планировкой помещений, напрямую никак не связана с округом, в котором расположен офис. Предпочитаемый тип офисной планировки зависит от специфики (в т.ч. отраслевой) работы компании и ее внутренней структуры.
Некоторые закономерности в рассадке сотрудников можно проследить по таким направлениям бизнеса, как: юридический и общий консалтинг, аудит, добывающие и ресурсные компании.

Для первой группы компаний (юридический и общий консалтинг, аудит) характерна смешанная планировка - отдельные кабинеты для партнеров и старших директоров, и открытая планировка для большинства других сотрудников.

Во второй группе (добывающие и ресурсные компании) по-прежнему доминирует кабинетная планировка, что зачастую обусловлено как и внутренней структурой компании (большое количество внутренних единиц: отделов, управлений, департаментов), так и самими зданиями, которые находятся у них в собственности или в долгосрочной аренде на протяжении более чем 10 лет. В таких зданиях изначально была кабинетная «нарезка».
12:00:45 12.09.2017

При аренде объекта (офисное помещение, свидетельство о собственности имеется) имеет ли смысл арендатору проверять «юридическую чистоту» объекта? На какие основные моменты следует обратить внимание нам, как будущим арендаторам?
Ответ:
Арендатор всегда заинтересован в законности аренды объекта, тем более долгосрочной, и в гарантиях отсутствия рисков досрочного прекращения договора. Такие риски возможны, например, в случаях если право собственности не принадлежит арендодателю (права на объект перешли к другому лицу) либо объект передан в залог или обременен иными правами третьего лица (сервитут и др.).

В первом случае, несмотря на то, что формально с точки зрения закона (ст. 617 ГК) переход права собственности на объект не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, новый собственник может предпринять действия, направленные на его изменение или прекращение. Помимо инициирования судебного спора, это могут быть действия, связанные с ограничением для арендатора возможности пользования помещениями (допуск в здание персонала арендатора, подача электроэнергии, необходимость ремонта оборудования или помещений, изменение функционального назначения здания/помещений в нем и пр.).

Во втором случае отсутствие сведений у арендатора о том, что здание обременено залогом или иными правами третьего лица, чревато возможным предъявлением требования такого лица об устранении нарушения его прав. Это может быть, например, иск залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество в связи с неисполнением залогодателем (арендодателем) своих обязательств, например, по кредиту или займу.
Понятно, что в случае реализации объекта высоки риски того, что новый собственник предпримет меры, как минимум, по пересмотру условий договора (прежде всего, по арендной плате) либо по выселению арендатора.

Особое внимание следует уделить аренде помещений у государственного или муниципального учреждения или предприятия. Важное значение имеет вопрос, кто именно осуществляет полномочия собственника имущества и, соответственно, должен дать свое согласие на его передачу в аренду. Например, территориальное управление Росимущества наделено полномочиями собственника имущества государственных предприятий и учреждений, которые не отнесены в соответствии с законодательством к ведению иных федеральных органов. На практике не редки случаи признания договоров аренды ничтожными, как заключенных без согласия правомочного собственника (например, Минздрава, Минобразования и пр.). Как показывает практика, даже правовая экспертиза, проводимая при государственной регистрации прав на недвижимость, не является гарантией сохранения приобретенных прав. Риски возрастают, когда стороной по сделке выступает не госорган, а само учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, а также в случаях, когда схожие полномочия отнесены к компетенции разных государственных органов. Избежать возможных негативных последствий позволит квалифицированный правовой анализ как уже состоявшихся, так и планируемых к заключению сделок.
12:00:20 12.09.2017

В чем разница между «ценой продажи», «инвестиционной стоимостью» и «рыночной стоимостью» объекта коммерческой недвижимости (применительно к отдельно стоящему зданию)?
Ответ:
Цена продажи - это сумма, которая зафиксирована в договоре купли-продажи, т.е. цена сделки.
Инвестиционная стоимость - стоимость инвестиционной собственности для конкретного инвестора. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях.
Рыночная стоимость  - это стоимость установленная при условии конкуренции на свободном рынке, с которой согласны все стороны сделки (покупатель и продавец).
12:00:22 12.09.2017

Может ли арендатор установить собственный график в ТЦ? Мы, как ООО, арендуем торговую площадь в торговом центре. Обязаны ли мы соблюдать режим работы этого торгового центра или можем установить свой собственный график?
Ответ:
Вам следует заглянуть в договор аренды. Обычной практикой является то, что у торгового центра имеется свой режим работы, придерживаться которого должны все арендаторы. Хаотичное закрытие/открытие магазинов позже либо раньше часов работы объекта негативно влияет на имидж ТЦ, уменьшает лояльность покупателей. Магазины, находящиеся на территории объекта, должны открываться и закрываться в часы работы объекта. Если прописано в договоре аренды, то арендодатель может выписывать штрафы за нарушение работы магазина (павильона) в ТЦ. В любом случае, вам следует согласовывать свой режим работы с руководством ТЦ, если ваша торговая площадь не имеет собственного входа, либо отдельной охранной системы: по сложившейся практике, арендодатель отвечает за охрану внешнего периметра здания и не несет ответственность за сохранность имущества арендатора.
12:00:16 12.09.2017

Я арендую складское помещение, на территории находятся и другие сдаваемые в аренду помещения. Можно ли мне использовать прилегающую территорию к арендуемому помещению или нет?
Ответ:
Общие правила таковы: помещение сдается под цели, указанные в договоре, и размеры помещения четко определены. В пределах этой площади можно использовать помещение по назначению (склад, например). Прилегающие территории используются для обеспечения функционирования арендуемого объекта. Размеры территории оговариваются с собственником, либо если это муниципальная территория - то актами МС. Если Вы намерены благоустраивать эту территорию, либо использовать подъездные пути - то имеете на это право. Если же использовать прилегающую территорию для складирования товара/производства/рекламы/свалки отходов, то Вам необходимо согласовать это либо с собственником (оговорить в договоре), либо если это муниципальная собственность - заглянуть в местное законодательство.

* - поля, обязательные для заполнения

Задать вопрос