26.03.2020

Стрит ритейл или торговый центр – что лучше? Что арендовать и как покупать коммерческую недвижимость?

Одним из главных требований к арендуемому помещению является вопрос оптимальной локации. От того, где расположен магазин, будет зависеть количество посетителей торговой точки. А следствием данного показателя станет полученная прибыль. Таким образом, прослеживается четкая тенденция. Коммерческие помещения, расположенные в проходных местах и вблизи транспортной развязки, способствуют более высокому доходу предпринимателей. А те площади, что размещены в глухих районах, на тупиковых улицах, не позволят большому количеству людей их посетить и бизнесмен не сможет получить желаемого дохода. Соответственно, стоимость коммерческой недвижимости прямо пропорциональна ее месторасположению. При этом необходимо учесть, что при более высоких арендных ставках или инвестиционных вложениях, стоимость реализуемой продукции или предоставляемой услуги будет выше.
Торговые помещения можно подразделить на два типа. В первую группу следует отнести: аренда торговой площади в Торговых Центрах. Ко второй группе можно причислить: аренда Street retail – отдельные помещения, расположенные непосредственно с улицы. Если вы планируете организовать свой бизнес, то необходимо определить для него оптимальную локацию.


brussels-1017978_1920.jpg



Нюансы размещения недвижимости

Давайте рассмотрим особенности размещения в Торговом Центре.
В первую очередь, необходимо отметить, что собственник самого здания, зачастую, владеет основным количеством площадей. Он по своему усмотрению контролирует работу Центра. Собственник определяет общую политику (неважно, гипермаркет это, или отельный комплекс). Он все делает через призму собственных коммерческих интересов. И никто не сказал, что владелец является грамотным управленцем. Он концентрирует в своих руках основной пакет площадей и размещает свои собственные бизнес проекты в наиболее выгодных зонах. А если предлагает для аренды или продажи места, то они будут уже не так выгодно расположены. Вас задвинут в какой-нибудь глухой угол. А если вы поинтересуетесь покупкой, то варианты будут где-нибудь на верхних этажах. 
Вы не можете повлиять на общую политику коммерческого здания площадью в тысячи квадратных метров, если арендуете скромные 20, 30, 50 метров. А это, естественно, снижает прибыльность вашего бизнеса. Арендодатель считает, что сдал вам помещение и с него взятки гладки, а ваши доходы могут интересовать только вас. При этом далеко не все собственники понимают, что также зависят от вашей выгоды.

В крупных Торговых Центрах эффективность продаж напрямую зависит от направления покупательского потока. Основной трафик направлен в сторону так называемых «якорей». Ими являются крупные продуктовые супермаркеты или магазины электротехники. Причем, владеют такими объектами как раз собственники здания (главным образом, застройщики). 

Арендаторам будет предоставлен шанс, разместиться в таких зонах:
  • в отдалении от основного трафика;
  • в отдельном помещении в зале, но не имеющем сквозного прохода к основному покупательскому потоку;
  • на территории, имеющей вход с улицы и не влияющей на основной покупательский поток.

Складывается прогнозируемая ситуация. Торговый центр полон людей. Базовые торговые точки, принадлежащие самому владельцу недвижимости, делают большие кассы, а арендаторы небольших площадей сидят и скучают. И, естественно, их прибыли катастрофически падают. Инвесторам предлагают, вроде бы, выгодные помещения с отдельным входом и по невысокой цене. На таких торговых точках часто можно увидеть объявления о сдаче в наем. Но борьба разгорается вокруг тех площадей, которые находятся в местах пересечения покупательских трафиков. Хотя эти зоны, по определению, «стоят» гораздо дороже. И казалось бы, месторасположения у всех, в общем, одно и то же. Но как сильно могут влиять на коммерческую ситуацию какие-то незначительные расстояния. И если вы думаете об инвестировании средств в торговое помещение в крупном Центре, то не лишним будет помониторить все нюансы и подобрать для себя оптимальный вариант.


paris-3188480_1920.jpg



Эффективность торговой точки

В идеале, главная задача любого собственника большой коммерческой площади – создать максимально комфортные условия для каждого арендатора. Эффективность используемой недвижимости должна быть стопроцентной вне зависимости от этажа, удаленности от эскалатора и т.д. Но на практике мы можем наблюдать совершенно иную картину. Во-первых, очень часто Торговые или Торгово-Развлекательные Комплексы размещаются в зданиях, не предназначенных для этого изначально. Если для своих целей бизнесмены используют перестроенные производственные цеха, гаражи, ангары и пр., то грамотно распределить потоки покупателей они не смогут. На данных территориях уже сложились какие-то «привязки» (несущие стены, коммуникации, щитовые, подъемники). И невозможно избежать «глухих» зон в таком здании. Все равно будут образовываться тупиковые участки, сложные для доступа точки и пр. Покупатели, чтобы попасть в нужное место, будут вынуждены преодолевать препятствия в виде лестниц, банкоматов, туалетов, эскалаторов, точек общепита. И кто, скажите, захочет так передвигаться? Арендодатели будут снижать тарифную плату за неперспективные площади. Но это не будет стимулировать инвесторов. Все равно каждый хочет продвигать свою бизнес идею и получать прибыль. 

Стоит опасаться и чересчур «выгодных» предложений. Если к вам обращаются с предложением о продаже коммерческой площади от лица каких-то постоянных арендаторов. То не исключен факт мошенничества. Очень часто аферисты пытаются выманить у вас деньги, представляя подложные документы или счета из «черной» бухгалтерии. Однозначно необходимо при желании инвестировать средства в коммерческую недвижимость или взять в аренду торговую площадь, самостоятельно все проверить. Стоить посетить Торговый Центр, ознакомиться с его характеристиками, изучить направление покупательских трафиков, пообщаться с собственником здания, получить информацию у вероятных соседей. Так вы сможете составить собственное мнение и принять оптимальное решение.


prague-2041008_1920.jpg



Особенности Street Retail

Теперь давайте определимся с городским Street Retail

Начнем с положительных сторон:
  • такие торговые точки расположены на виду у покупателей;
  • данные объекты имеют собственный вход с улицы;
  • помещения находятся в шаговой доступности;
  • в таких торговых предприятиях можно самостоятельно определять график работы;
  • арендная плата, зачастую, ниже, чем в Торговом Центре;
  • вы можете организовать бизнес любой направленности;
  • у вас есть возможность по своему усмотрению декорировать коммерческий объект.

К отрицательным моментам данного типа коммерческой недвижимости можно отнести следующие характеристики:
  • самостоятельное общение с органами контроля и государственного надзора (вы должны будете согласовывать вопросы размещения внешней рекламы, подсветки и пр.);
  • коммунальные платежи будут для вас постоянным «головняком»;
  • вам надлежит заниматься вопросами охраны торгового предприятия (заключать договор с агентством и т.д.)
  • бороться за покупателя (учитывая трафик в Торговом Центре).

А вот для сравнения приведем свойства коммерческой недвижимости, расположенной в ТЦ или ТРЦ. 

Начнем с положительных:
  • наличие постоянного потока покупателей;
  • отсутствие проблем с безопасностью, 
  • вопросы, связанные с оплатой коммунальных услуг, централизованно решает арендодатель;
  • наличие парковки;
  • уже сформированная рекламная атрибутика;
  • эффективность площадей (целевая постройка и эксплуатация здания);
  • присутствие активных и востребованных «соседей».

К негативным аспектам моно отнести:
  • высокая арендная плата;
  • конкуренция;
  • невозможность повлиять на общую политику (выбрать график работы и т.д.);
  • сложности при выборе торговой площади;
  • регламентирование оформления объекта;
  • зависимость от всего комплекса (проблемы одного арендатора могут отразиться на положении всех партнеров).

Рассмотрев плюсы и минусы различных типов сдаваемых в аренду коммерческих площадей, вы сможете ясно представить, какой подойдет вашему бизнесу.


coins-948603_1920.jpg



От чего зависит доходность?

Помимо фактора локации на доходность вашего предприятия может влиять график работы. Если арендовать помещение в Торгово Центре, вы вынуждены будете подстраиваться под общий режим работы. И, неважно, что вашу работу целесообразно начинать раньше или заканчивать позже. Либо – наоборот. Вы можете закрыть свою торговую точку раньше, но платить, при этом, должны за весь день.
Если же в ваших силах самостоятельно выстраивать режим работы, то это даст возможность для маневра. Ваше предприятие может функционировать даже круглые сутки. Исключением будут те площади, которые размещены на первых этажах жилых домов.

«Запустить» бизнес иногда бывает проще в Street Retail, чем в ТЦ или ТРЦ. Хотя, казалось, там уже проводятся рекламные мероприятия. Но в Торговом Центре все регламентировано. Согласовывать придется каждую мелочь, каждый шаг, каждую акцию. Да и оплачивать все это придется из своего кармана.
Для того чтобы свободно вести коммерческую деятельность, наиболее эффективен такой тип предприятия, как Склад-Магазин. При таком варианте бизнесмен сам определяет график работы, размещает рекламную вывеску. Работы, связанные с получением и отгрузкой товаров, также, могут вестись в любое удобное время для него (хоть ночью). Торговый объект хорошо заметен, и покупатели имеют возможность сразу попасть вовнутрь помещения.
Если ваше коммерческое предприятие имеет целевую направленность, и вы ориентированы на определенную категорию покупателей, то вам подойдут помещения с собственным входом. К ним можно отнести: кафе и рестораны, отделения банков, салоны красоты, страховые компании, ателье и мастерские, брендовые бутики одежды, обуви, ювелирных украшений и пр.
В том случае, если ваш бизнес нацелен на массового покупателя, то вам целесообразно поместить свое предприятие в Торговом Центре. Здесь проходимость будет значительно выше.
Не забывайте, чем выгоднее локация помещения, чем ближе оно к покупательским потокам, тем выше будет его стоимость.


Нюансы Street – retail

Еще одним типом коммерческой недвижимости являются павильоны, отдельно стоящие торговые помещения. Их можно отнести к городскому Street – retail. Ведь такие площади размещены в отдельно стоящих зданиях, имеют собственный вход и отличаются мобильностью. Они могут расположиться на остановках городского транспорта. Такая доступность дает возможность зайти каждому человеку в павильон и сделать покупку. Да и ожидая свой транспорт или пережидая ненастье, потенциальный пассажир становится реальным покупателем. Негативным аспектом таких павильонов является их «некапитальность». Ваше помещение будет ограничено по площади, и вы не сможете ее увеличить. У вас не будет шанса провести дополнительные коммуникации. Вы не будете иметь возможности влиять на многие процессы. Ведь во всем вы зависите от городских властей. Да и тот клочок земли, на котором разместился ваш магазин или мастерская, вам не принадлежит, и никогда принадлежать не будет.


street-3120191_1920.jpg


Современный Street – retail это галереи магазинов

Инновационное направление в создании структуры городского Street – retail это – Галереи. Уместно строить не отдельный павильон, а ряд (галерею) торговых объектов. Увеличению доходности коммерческих объектов способствует принцип синергии. Он основам на разумном сочетании нескольких объектов. Например, если рядом с магазином одежды разместился магазин обуви или текстиля, то вероятность того, что покупатель зайдет в эти торговые точки, значительно увеличится. Ведь ради того, чтобы посетить одиноко стоящий павильон должна быть веская причина. При этом, у галеристов будут индивидуальные возможности: собственный вход, график работы, вывеска и пр. Очень часто в таких галереях располагаются предприятия общественного питания. Кафе и рестораны, предлагающие кухни разных стран, создают уникальную атмосферу и привлекают посетителей.

Если отвлечься от понятия собственника и ограничений, устанавливаемых в Торговых Центрах их владельцами, то можно с уверенностью сказать: торговые объекты в ТЦ стремятся приобрести структуру Галереи. И если правильно применять принцип синергии, то можно достичь отличных результатов. Это будет максимально удобно для посетителей и продавцов. А значит, принесет хороший доход.
Т.е. самый эффективный тип размещения торговых помещений это – улица, состоящая из отдельных торговых помещений с крышами, выполненными из стекла. Такой дизайн придает ощущения свободного пространства, добавляет воздуха и света. Но в тоже время, создает некий единый комплекс из отдельных элементов. Под крышей Галереи успешно соседствуют магазины, кафе, рестораны, салоны и пр.

Кстати, современные аэропорты – тоже, своего рода, Галереи. Да и торговые помещения, занимающие первые этажи жилых зданий, тоже можно отнести к числу Галерей. И в этом их позитивное преимущество. Воспользовавшись данными выкладками, вы сможете грамотно поместить свой бизнес и получать стабильный высокий доход.

Возврат к списку

Loading...