13.08.2018

Проблемы оценки коммерческой недвижимости

К коммерческому типу недвижимости относятся строения и территории, которые эксплуатируются для получения постоянных денежных доходов. Именно данное обстоятельство выделяет подобный тип недвижимости от других. Началом рынка коммерческой недвижимости стала приватизация предприятий, и по объемам проводимых операций он значительно уступает рынку жилой недвижимости. Тем не менее, считается привлекательным благодаря значительной стоимости оцениваемых объектов. В отличие от рынка жилья, где основными являются сделки купли-продажи, коммерческую недвижимость по большей части арендуют. Несмотря на медленное развитие данной отрасли, рынок коммерческой недвижимости имеет огромный потенциал и резервы для деятельности.

Сама недвижимость коммерческого назначения имеет определенную классификацию по типу назначения и характеру использования. 


Например, офисные помещения разделяются на три сектора:
1. Престижные, соответствующие мировым стандартам.
2. Хорошие, оборудованные для комфортабельной работы.
3. Офисы, не имеющие ремонтных работ и неприспособленные для ведения деятельности.


Данное направление считается перспективным, поскольку наблюдает активное развитие предпринимательской деятельности с созданием структур, требующих наличия офисного помещения.


architecture-1448221_1920.jpg



Рассматривая рынок торговых помещений, следует отметить, что здесь основополагающим фактором является местонахождение здания, которое обеспечивает хороший товарооборот. Самыми популярными остаются помещения вблизи транспортных развязок и других мест большого скопления людей.

Говоря о помещениях, следует отметить тенденцию покупки точек, находящихся в центральных районах города, и аренды, располагающихся за городом. Нередкой является также ситуация аренды и последующий выкуп коммерческой недвижимости.


prague-2041008_1920.jpg



Другим популярным направлением считается рынок складских помещений. Сегмент является стабильным, с постоянно высоким спросом и устоявшимися ценами. Если есть необходимость снять склад в Москве, внимательно смотрите за его техническим состоянием и удобством месторасположения.

Рынок коммерческой недвижимости растет и развивается. В связи со множеством нюансов, связанных со спецификой действующих законов и направленности здания, возникает ряд трудностей при оценке объектов. Ниже представлены главные из них.

Основное затруднение – это подбор ставки дисконтирования и капитализации. 


Для проведения данной операции специалисты учитывают ряд факторов:
  • организации, не имеющие ценных бумаг – стоимость ссуды;
  • предприятия, имеющие акции с котировкой на рынке – по средней стоимости финансов;
  • по средним данным рентабельности предприятия;
  • доходность сторонних источников дохода;
  • минимальная, по мнению инвесторов, доходность, не имеющая риска;
  • по оценке разности доходных векселей и индекса потребительской стоимости.

Оценочная процедура разных специалистов базируется по величине сложных процентных ставок, принятых на законодательной основе и отражении методик нормативного коэффициента выгодных инвестиционных ресурсов. Изначально была разработана единая база доходности для каждой отрасли отдельно, но на сегодняшний день работает единая система оценки. Сейчас коэффициент эффективности тождественен ставке капитализации.

Следующая проблема точного метода - оценка коммерческого объекта с неоднородностью мнений специалистов, которые могут назвать абсолютно разные итоговые цифры. Это связано со спецификой проведения процедуры разными оценщиками.

Не меньшие трудности вызывает выбор весового коэффициента при проведении оценки, которые могут быть подобраны любым из трех методов и подбираются по желанию эксперта. Ввиду этого окончательная стоимость двух разных авторов может разительно отличаться. Самым лучшим способом избежать подобных ситуаций является выбор равнораспределенного диапазона коэффициента по всем доступным методам оценки.

Много неудобств возникает при вводе поправочного коэффициента, поскольку каждый оценщик может поставить цифру на свое усмотрение, отталкиваясь от различных сопутствующих факторов.

Не меньшую роль играет правдивость предоставленной информации. В прошлом все данные по актуальным расценкам можно было узнать в технологических институтах, но в настоящий момент практики сбора свежих сведений не существует.


building-856444_1920.jpg



Важным фактором является возможность использования офисного помещения для различных целей, что также может повлиять на итоговую стоимость. Также учитывается наличие хорошего ремонта или уникальные свойства, к примеру, декоративная отделка стен. 

Среди других важных факторов весомую роль играет расположение здания в доступности от транспортных развязок, нетрадиционных архитектурных ансамблей. Среди юридических проблем может возникнуть ситуация отсутствия полного пакета необходимых документов.

Оценка коммерческой недвижимости чаще всего происходит с использованием «доходного» подхода, который является операцией, объединяющей несколько методов оценки, позволяющих понять, сколько в будущем владелец сможет получить от ее использования.

Данный подход максимально учитывает интересы инвестора, что позволяет получить точные сведения о возможных будущих доходах от приобретаемого объекта. Таким образом, потенциальный покупатель может удовлетворить свой главный интерес – возможность получения прибыли. Пользуясь доходным методом, специалист может оценить пути развития данного бизнеса, возможности его развития и перепрофилирования, учесть тенденции развития рынка и множество других нюансов.


Несмотря на все положительные качества, метод имеет некоторые недостатки:
  • оценка с его применением требует обзора огромного количества дополнительных материалов;
  • оценщик не сможет сделать прогноз по получению прибыли, оградившись от собственных субъективных взглядов, то есть, негативную роль может сыграть человеческий фактор;
  • метод имеет множество предположений и ограничений, которые могут не повлиять или, наоборот, повлиять на итоговый доход;
  • неучтенные факторы из зоны риска могут сыграть роль, снижающую доход;
  • владельцы могут предоставить искаженную картину доходов и расходов ради снижения или увеличения стоимости объекта;
  • убыточные предприятия данным методом оценивать невозможно.

В сравнении с другими методами, данный опирается в основном на прогнозы, которые могут измениться под влиянием различных факторов. Также предприятия, основной ролью которых являются отличные от принесения прибыли цели, оценивать доходным методом не рекомендуется. 


В целом, он эффективен при стечении следующих обстоятельств:
1. Компания имеет положительную динамику роста и приносит стабильную прибыль.
2. Предоставлена достоверная информация по текущим доходам и расходам.



modern-analyst-1317115_1920.jpg



Не менее востребованными являются сравнительный и затратный подходы при оценке коммерческой недвижимости.

Сравнительный метод позволяет оценить ситуацию по реализации того или иного товара за указанную сумму. Метод основывается на текущей цене на рынке и спросе на оцениваемый объект.

Затратный метод сравнивает цену объекта с ценой, которая потребуется на строительство аналогичного здания в сходных условиях.

Немаловажную роль в применении данных методов играет общее физическое состояние оцениваемого объекта, его общие характеристики и прочие нюансы, могущие положительно или негативно повлиять на окончательную цену.

В ряде случаев требуется использовать несколько методов или даже все три, после чего из трех образовавшихся сумм выводится единая точная стоимость оцениваемого объекта.

Возврат к списку

Loading...