16.03.2020

Офисы В или А – что покупать? Обзор рынка коммерческой недвижимости

Если задать вопрос: «Какая офисная недвижимость лучше: класса «А» или «В»» многие скажут: категории «А». Действительно офисная недвижимость данной категории имеет целый ряд преимуществ. Это и теплый, грамотно обустроенный паркинг, присутствие лифтов, которые функционируют без сбоев, удобная локация, а также высокие потолки и качественная отделка, наличие системы кондиционирования. На этом тему можно было бы закрыть, но присутствует одно очень важное «НО» – рентабельность инвестирования средств в данную категорию недвижимости.

А вот с этим определением у офисных объектов класса «А» имеются определенные трудности. Да, эта недвижимость достаточно престижная и арендаторы, выбирая между множеством вариантов, скорее всего, предпочтут именно категорию «А», а не «В», но все определяет стоимость аренды. На формирование стоимости аренды коммерческой недвижимости влияют суммы, потраченные застройщиком, либо владельцем объекта. Собственник не сможет установить цену на аренду офисного помещения категории «А» ниже себестоимости покупки. Соответственно, каким бы ни было помещение, стоимость аренды достигнет максимального нижнего предела и больше опускаться не сможет. Иначе застройщики и владельцы объектов просто потеряют смысл возводить недвижимость такого типа. Для чего им строить не прибыльные проекты?

С недвижимостью классами ниже ситуация обстоит гораздо проще. Цена их строительства ниже, чем объектов класса «А», поэтому в периоды падения рынка и снижения спроса на аренду недвижимости снизить оплату будет проще. Помимо того, помещения класса «В» являются более трансфортабельными, их гораздо проще перестраивать под новые требования рынка. Например, можно изменять планировку, либо менять внутреннюю отделку. Делать это проще, чем в помещениях класса «А». А это иногда является существенным моментом для арендатора, разрешит ли владелец сделать из одного большого помещения несколько мелких или нет. При правильном планировании внутреннего пространства гораздо проще создать коворкинг центр в помещении категории «В», чем «А». Дело в том, что будущие арендаторы коворкинга не смогут в финансовом плане «вытягивать» высокие суммы за съем помещения. 


moscow-city-2210338_1920.jpg



Почему постепенно класс «А» превращается в «В»? 

Владельцы офисных помещений уровня «А» даже не могли подумать, что их объекты, созданные в 2010 году, в 2020 году уже превратятся в категорию «В». Даже если не «брать во внимание» цены 2010 года, банковские ставки, а сконцентрироваться лишь на офисных помещениях, как на коммерческой недвижимости, то можно смело говорить о том, что требования к таким объектам существенно изменились. Стандарты, некогда применяемые к категории «А», сейчас используются по отношению к объектам «В». 
 
Например, в текущем году просто невозможно представить себе новое офисное здание на территории столицы России класса «В» без присутствия внутреннего автомобильного паркинга. Ни один из арендаторов не выберет для себя такой объект для аренды. Помимо того, арендаторы однозначно захотят снять офис в здании, где присутствует рабочая система кондиционирования и воздухообмена, нежели без нее. 

Ожидание роста стоимости и спроса на помещения класса «А» фактически не происходят. В реальности, собственники недвижимости категории «А» превращаются во владельцев объектов класса «В». Арендодатели просто минимизируют все свои ожидания и сдают помещения тем людям, которые реально готовы платить хотя бы по ставкам «В». 


building-1481534_1920.jpg


Как действовать в такой ситуации и во что инвестировать средства? 
 
Конечно же, класс «А» является более привлекательным для арендаторов, чем вариант «В». Все зависит от арендной стоимости. Купить офис «А» класса кажется более престижным. Но инвестировать средства в недвижимость, окупаемость которой осуществляется годами, не стоит. 
О компаниях, которые готовы переплачивать за престиж и некую солидность, говорить не будем, тем более что таких совсем немного в процентном соотношении. Арендодателям также не стоит надеяться на такой «джек-пот». 

Гораздо выгоднее будет осуществить купить офис категории «В». Найти арендатора на такой объект будет гораздо проще. Либо присмотритесь к объектам «А», которые достаточно длительное время пустуют. На подобные помещения будет не трудно получить скидку, а в дальнейшем это даст возможность избавиться от повышенных арендных ставок и выровнять для себя рентабельность приобретения «А» к существующим по такой же цене объектам класса «В».

Возврат к списку

Loading...