12.03.2020

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость в 2020 году?

Для ведения различного рода хозяйственной деятельности предпринимателям необходимы определенные помещения. Не всегда оптимально приобретать таковые в собственность, так как не у каждого бизнесмена есть средства, необходимые для покупки нужной площади. Поэтому в мировой практике распространены арендные «отношения».


checklist-2077020_1920.jpg



Процедура сдачи в аренду недвижимого объекта

Кто может быть владельцем коммерческой недвижимости? Как оформить непосредственную сделку?
Собственником любого имущества может стать каждый гражданин нашей страны. Коммерческая недвижимость не является исключением из данного правила. Право владения имуществом предполагает и право свободного распоряжения им. Любой человек может использовать свою собственность по собственному усмотрению. В законодательной базе зарегистрирована привилегия каждого гражданина, сдавать в аренду нежилую собственность.
Для того чтобы распорядиться своей недвижимостью, человеку не нужно регистрировать ИП. Но он обязан стать индивидуальным предпринимателем, если планирует сдать в аренду недвижимость


В каких случаях требуется оформление индивидуального предприятия? 

Таким образом, мы выяснили, что для ведения предпринимательской деятельности физическое лицо обязано открыть ИП. Но не обязано становиться лицом юридическим. Данный постулат зафиксирован в Гражданском Кодексе Российской Федерации.


Какую же деятельность следует считать предпринимательской? 

Существует ряд характерных признаков такой активности:
  • используемое имущество приносит регулярную денежную выручку;
  • по сделкам и операциям ведется учетная документация;
  • с арендаторами недвижимого имущества поддерживаются устойчивые связи;
  • покупка коммерческой недвижимости с целью дальнейшего получения дохода при эксплуатации или продаже собственности;
  • систематическое совершение сделок;
  • приобретение нежилой недвижимости с аналогичной целью.

Определяющим фактором проведения предпринимательской деятельности является систематически получаемый доход. Доказать это можно при помощи подписанного соглашения об аренде коммерческой недвижимости, ведение сделок с постоянными юридическими партнерами и т.д.
Если налицо подобные факторы, то каждый гражданин обязан зарегистрировать ИП. 


hammer-719061_1920.jpg



Какие возможны последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности? 

Но встречаются люди, не желающие подчиняться законам государства и стремящиеся уклониться от надлежащего исполнения своих обязанностей. Фактически, осуществляя предпринимательскую деятельность, они сознательно не оформляют ИП. По отношению к таким нарушителям применяются меры, и суд решает, какова будет мера их ответственности.

«Уклонисты» могут быть привлечены по двум направлениям:
  • к административной ответственности;
  • к уголовной.


document-428334_1920.jpg



Особенности заключения договора аренды 

В законодательных актах нет четких правил, регламентирующих порядок передачи коммерческой собственности в аренду. Нормативный акт включает в себя основные характеристики аренды имущества.

Исходя из нормативного документа, арендодатель (не являющийся юридическим лицом) сдает в аренду свою собственность, а арендатор вносит плату за использование имущества.

Непосредственно договор аренды составляется в письменном виде и обязательно визируется обоими участниками сделки.

Для того чтобы соглашение стало правомочным, необходимо отразить в нем следующие моменты:
  • точные реквизиты сторон-участниц договора;
  • подробную характеристику объекта, сдаваемого в наем;
  • размер выплачиваемой арендной платы;
  • сроки внесения оплаты;
  • порядок эксплуатации помещения;
  • условия исполнения договора.

В документе может не быть указан период, на который недвижимость сдается в аренду. Тогда договор считается заключенным на неопределенное время.

В документе обязательно должен быть указан код по ОКВЭД. Для арендованных нежилых помещений его номер 70.20.2. 

Заключая договор, необходимо четко указать в нем основные характеристики недвижимого имущества:
  • наименование объекта;
  • инвентарный номер;
  • точный адрес (с указанием этажа и конкретного расположения помещения на этаже);
  • способ эксплуатации нежилой площади (офис, склад, магазин и пр.);
  • общая площадь сдаваемого в аренду объекта.

В случае если договор найма нежилой площади заключается на срок менее одного года, документ не нужно регистрировать и можно составлять в произвольной форме. Если же срок аренды превышает один год, то договор следует зарегистрировать в государственных органах.

Для прохождения государственной регистрации необходимо иметь пакет документов, включающих в себя:
  • заявление, предоставляемое нотариусом;
  • кадастровый паспорт нежилого помещения;
  • соглашение, включая приложения;
  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • квитанция об оплате государственной пошлины в размере 1000 руб.;
  • сопровождающие бумаги (согласие супруга, органов опеки и пр.).


Арендодатель должен быть готов к налогообложению

Если вы занимаетесь хозяйственной деятельностью и получаете доход, то обязаны платить государству налоги. Предприниматель, владеющий коммерческой недвижимостью и сдающий собственность в аренду, также вносит в казну соответствующие суммы. При определении сроков уплаты налогов и их ставки ключевую роль играет статус налогоплательщика (арендодателя). 

Так, для:
  • ИП – 6% от величины арендной платы при УСН;
  • НДФЛ – 13% при одноразовой выплате.

По отношению к тем, кто будет уклоняться от своевременной уплаты налогов, будут возбуждаться административные или уголовные иски.


laptop-3196481_1920.jpg



Алгоритм действий для сдачи недвижимости аренды 

Владельцем недвижимой собственности может быть и юридическое лицо. Государство не ограничивает количество имеющихся у него нежилых помещений или сдаваемых в наем. Юридическое лицо вправе самостоятельно определять аспекты владения, использования и эксплуатации недвижимого имущества. Данное положение закреплено в Гражданском Кодексе Российской Федерации.


Нюансы, на которые необходимо обратить внимание
 
Статьи законодательной базы регулируют порядок заключения договора аренды коммерческой недвижимости, если арендодателем помещения является юридическое лицо. Для данного типа соглашения требуется обязательное письменное составление соглашения. При этом не имеет значения срок заключаемой сделки.

В документе необходимо указать код по ОКВЭД. 

Соглашение должно отражать в себе следующую информацию:
  • основные характеристики сдаваемого в наем объекта;
  • полные реквизиты сторон-участниц коммерческого соглашения;
  • размер ставки по аренде имущества;
  • особенности эксплуатации арендуемого помещения и элементов ремонта;
  • подписи арендатора и арендодателя;
  • срок исполнения обязательства (при отсутствии указаний о периоде договор считается заключенным на неопределенный срок).

Договор аренды коммерческой недвижимости, если арендодателем выступает юридическое лицо, обязательно необходимо зарегистрировать в государственном реестре. Только после окончания данной процедуры соглашение становится правомочным и вступает в силу.

Чтобы осуществить государственную регистрацию, юридическое лицо должно предоставить ряд документов:
  • заявление о регистрации;
  • соглашение, подписанное всеми сторонами сделки, и приложения к нему;
  • кадастровый паспорт недвижимого имущества;
  • документ, подтверждающий правовой статус юридического лица (Свидетельство о государственной регистрации, учредительные документы и пр.);
  • квитанцию об уплате государственной пошлины на 15 000 руб.;
  • дополнительные бумаги (документы, удостоверяющие полномочия сторон соглашения, и т.д.).


Аренда нежилой недвижимости у физического лица 

Помимо юридического лица, арендодателем может выступать и лицо физическое. Для того чтобы грамотно составить договор аренды с физическим лицом, необходимо отразить в документе ряд моментов:
  • наименование сдаваемого в наем объекта;
  • точный адрес коммерческой недвижимости;
  • основные характеристики нежилого помещения.
Заключая соглашение с физическим лицом-арендодателем, возникнут следующие нюансы:
  • выплаты по аренде не подлежат начислению НДС;
  • арендная плата может включать в себя также оплату коммунальных платежей;
  • оплата по договору производится наличными средствами либо безналичными, путем зачисления на банковский счет физического лица;  
  • размер арендной платы за сдаваемое в наем коммерческое имущество может быть изменен не чаще одного раза в год.

Если стороны планируют заключить договор аренды коммерческой недвижимости на срок более одного года, то соглашение подлежит регистрации в территориальном органе Росреестра.
Если вы являетесь собственником коммерческой недвижимости и собираетесь заниматься предпринимательской деятельностью, то вам необходимо грамотно подойти к решению данного вопроса. Варианты, когда арендодателем выступает физическое или юридическое лицо, имеют свои особенности. Но в любом случае, сделка по аренде нежилого имущества будет сопровождаться соответствующими документами. Оформление этих бумаг требует тщательного и выверенного подхода. Каждый нюанс должен быть прописан в соглашении. Документ должен соответствовать гражданско-правовым актам. Только таким образом вы сможете избежать конфликтов и недоразумений. Если вы являетесь законопослушным гражданином и честным предпринимателем, то ваша коммерческая деятельность будет безопасной и принесет ожидаемый доход.

Возврат к списку

Loading...