30.03.2020

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость: пошаговая инструкция и полезные советы

Всякий бизнес требует глубоких знаний, практического опыта и финансовых расходов. И сдача в аренду – не исключение. У подобной коммерческой деятельности есть свои преимущества и недостатки. Для того чтобы избежать дополнительных сложностей и получить максимально высокую прибыль, следует глубоко изучить данную тему. Начать стоит с того, чтобы определить, какую недвижимость вы планируете сдавать: жилую или коммерческую. Есть большие различия между этими двумя видами.

 
business-3324394_1920.jpg



Алгоритм действий 

Непосредственный процесс сдачи в наем собственности для коммерческих целей можно разбить на несколько этапов.

Вначале нужно определиться со стоимостью помещения. Для этого необходимо тщательно мониторить рынок. Чем больше вариантов вы проанализируете, тем более точного результата вы достигните. Для исследований вы можете воспользоваться сайтами, аналогичными 
Avito и ЦИАН. Также уместно получать информацию из печатных изданий: газет, буклетов, журналов. Если у вас нет времени самостоятельно заниматься этим вопросом, или вы боитесь столкнуться с нечистыми на руку мошенниками, рекомендуем вам обратиться к профессиональным риелторам. Услуги таких специалистов не нанесут удара вашему бюджету, но результат их работы будет эффективен. 

Арендная ставка на сдаваемое помещение должна быть оптимальной. Конечно, вам не хочется упустить своего, и вы будете стремиться к максимуму. Но завышенная цена может оставить вас без арендаторов в принципе. 


Стоимость аренды зависит от следующих факторов:
  1. Местоположения. Преимуществом пользуются объекты, расположенные вблизи транспортных развязок, в проходных местах.
  2. Наличия инфраструктурных предприятий. Клиентам может быть важно, есть ли в шаговой доступности кафе, парковка для автомобилей, отделение банка, почта и т.д.
  3. Уровня ремонта. Если площади будут эксплуатироваться для представительских целей, то отделка интерьера очень важна. Так, например, салон красоты или туристическое агентство хотят разместить в дизайнерском помещении. А вот мастерскую по ремонту обуви можно обустроить проще.
  4. Дополнительных сервисов. Если в арендуемом помещении проведена охранная и пожарная сигнализация, есть Wi-Fi, а интерьер дополнен представительской мебелью. К тому же если вы сможете предложить клиентам кофе машину, офисную технику и пр., то цена за метры сдаваемой площади значительно вырастет.
  5. Категории здания. Ваша недвижимость может быть расположена в многоэтажном жилом доме, в офисном здании, в торгово-развлекательном центре. Для каждого конкретного арендатора будут важны все эти особенности.

Комплекс этих факторов влияет на определение конечной стоимости аренды коммерческой недвижимости. Чем выше уровень вашего помещения, тем большую прибыль вы сможете получить от сдачи его в наем.
Не стоит забывать, что наиболее выгодной будет та стоимость, о которой вы сможете договориться в процессе торгов. Здесь стоит проявить настойчивость и гибкость для достижения взаимовыгодного компромисса.

Сдать коммерческую недвижимость в аренду можно несколькими путями. И у каждого есть свои плюсы и минусы.

Во-первых, вы можете самостоятельно искать нанимателей. Этот способ не будет стоить для вас никаких денег, но вам придется уделить поискам много времени и сил. Вы должны будете просматривать много информационных данных в газетах и на сайтах, мониторить рынок и общаться со многими людьми. Для тех, кто опасается за безопасность сделки и свою собственную, такой метод вряд ли подойдет.

Во-вторых, вы можете создать сайт, рассчитанный на определенную аудиторию. Так вы сэкономите на услугах профессиональных агентов. Но сможете выйти на целевого клиента.
Уместно заниматься такой работой тем, кто сдает большие площади, имеет разные варианты помещений, предлагает территории в аренду постоянно. На вас обратят внимание серьезные предприниматели. И, как следствие, вы смоете увеличить прибыльность своего бизнеса.
Если у вас имеется небольшое помещение и арендаторы меняются нечасто, то вы можете рекламировать себя на бесплатных сайтах в Интернете. Специализированный сайт по коммерческой недвижимости - также отличная идея.

Еще одним способом найти арендатора является адресная реклама. Уместно заниматься рассылкой информации для целевой аудитории. Эффективно размещение баннеров на фасадах зданий. Использование бесплатных информационных мест в печатных изданиях и на специальных сайтах. Так вы сможете предложить свои услуги заинтересованным в этом людям.

Для тех, кто не может или не хочет тратить свое время и силы на поиск клиентов, оптимальным будет, обратиться к профессиональному риелтору. Да, это потребует определенных финансовых затрат, но приведет к позитивному результату. Вы будете освобождены от поисков, от общения с большим количеством людей. Такой способ более безопасный и многим по душе. Платить за услуги риелтора вы будете только после заключения договора. Кстати, если агент просит вас сделать предоплату, то стоит задуматься. Скорее всего, он не совсем порядочный и вам не подойдет.

 
bureaucracy-2106924_1920.jpg



Сбор документации для сдачи недвижимости в аренду 

Итак, мы с вами подошли к следующему этапу – оформлению договора аренды коммерческой недвижимости. Как мы уже говорили, сдача помещения в наем – ответственный бизнес. И вся документация, сопровождающая сделку, должна быть грамотно составлена и юридически безупречна. 

Договор о сдаче в аренду коммерческой собственности должен отражать следующие ключевые моменты:
  • подробную информацию о каждой стороне с указанием паспортных данных и местожительства;
  • точный адрес помещения, сдаваемого в наем;
  • лицо, оплачивающее коммунальные услуги;
  • дату начала арендной эксплуатации и период действия договора;
  • полный перечень сдаваемого в аренду имущества и максимально точное отражение качества ремонта в помещении;
  • условия для преждевременного расторжения договора;
  • форс-мажорные ситуации.


Если договор будет составлен квалифицированным специалистом, то вы сможете избежать в дальнейшем многих проблем.

При непосредственном заключении сделки вы должны иметь такие документы:
  • паспорт гражданина РФ;
  • ИНН;
  • документы, подтверждающие право собственности на имущество, сдаваемое в аренду;
  • технический план сдаваемой площади.


После того, как документация по сделки будет оформлена, вы сможете получать свои деньги в оговоренные сроки.



Рекомендации 

Арендодатель может сдавать внаем разнообразные помещения, а арендатор эксплуатировать их в соответствии с собственными целями. К видам коммерческой недвижимости можно отнести огромный перечень объектов: помещения под магазины, предприятия общественного питания, спортивные сооружения, гостиницы, гаражи, складские площади, офисные помещения, производственные территории и пр. Предложение на рынке недвижимости, обычно, достаточно большое. И чтобы ваша собственность не простаивала и не требовала еще и дополнительных расходов на содержание, стоит выставлять на нее среднюю цену или даже чуть ниже средней. Лучше когда у вас есть небольшая прибыль, чем когда ее нет вообще. Оборот капитала принесет доход. А вот простой приведет к убыткам. 

Чтобы быстрее сдать недвижимость в аренду, следует предложить клиенту дополнительные преимущества. Например, бесплатную парковку. Необходимо идти на контакт с арендатором. 
Если у вас хотят взять в наем коммерческую недвижимость, то, не исключено, что ваши советы по ее эксплуатации будут ценны и полезны для арендаторов. Например, для организации непосредственного процесса работы арендатору необходимо знать размещение электрических проводов или расположение телефонного кабеля. Или вы, исходя из практического опыта, сможете посоветовать клиенту, какой отделочный материал лучше подойдет для данного помещения. Или как грамотнее поместить рекламную вывеску. Разумный предприниматель только рад будет вашей информации. Мелкие детали и частные обсуждения, как правило, помогают людям найти контакт. И вы сможете использовать этот прием в качестве дополнительного бонуса.
Естественно, никто не говорит о мошеннических манипуляциях. Все должно быть честно и открыто. Репутация в бизнесе играет очень важную роль, иногда даже определяющую. Но психологические нюансы в работе не стоит сбрасывать со счетов.

Если ваша коммерческая собственность не соответствует заявленному качеству, то вы не сможете сдать ее, тем более по желаемой цене. 
В том случае, если ваш арендатор получает, в основном, то, что ожидает, но вы что-то не успели закончить в срок, можете предложить ему льготную компенсацию. Допустим, вы не успели покрасить стены или установить обогреватель. Тогда стоит предложить ему осуществить такие работы самостоятельно. При этом освободить его от платы за аренду на кокой-то период. Такую процедуру можно назвать ремонтными «каникулами». У данного процесса есть безусловные плюсы. 

Во-первых, вы действуете честно и открыто по отношению к арендатору. Никаких афер и конфликтов. Тем более на начальной стадии все должно быть гладко. 

Во-вторых, если ваш партнер по сделке только начинает свой бизнес и у него недостаточно свободных средств, то он ухватится за ваше предложение обеими руками. Немного экономии на аренде позволит ему крепче встать на ноги, а вам удастся сохранить арендатора и не тратить лишние средства и время на ремонт.

В-третьих, при обсуждении с партнером самой возможности ремонтных «каникул», вы вовлекаете его в глубокий процесс. Вы обсуждаете с ним детали. А это способствует тому, чтобы арендатор пошел на контакт и быстрее заключил сделку.

Все финансовые нюансы, естественно, должны быть просчитаны и грамотно учтены. Льготы имеют право на существование. Но они не являются обязательным условием заключения сделки по аренде коммерческой недвижимости. Особенно, если вы не торопитесь сдать свою собственность в наем. Если вас не поджимают сроки, и вы обладаете достаточными финансовыми ресурсами, чтобы подождать своего клиента, то можете держать ценовую планку на желаемом уровне. 

Для того, чтобы ускорить процесс заключения сделки, вам стоит тщательно подготовить всю документацию. Уместно будет предложить арендатору определенные гарантии, тем самым, привлекая его на свою сторону. Ваш партнер, наверняка, будет внимательно проверять бумаги. В этом то и заключается различие между сдачей в аренду коммерческой недвижимости и жилого помещения.


risk-1945683_1920.jpg



Какие могут «встретиться» риски и сложности?
 
Арендуя квартиру, ваш клиент – обычный гражданин, будет просматривать документы самостоятельно. А вот в случае коммерческой собственности речь пойдет об интересах бизнеса и там информация будет анализироваться уже специалистами. Поэтому, все должно быть прозрачно и честно.

В процессе партнерского соглашения об аренде коммерческого имущества риски могут затронуть не только арендатора. Арендодатель, также может пострадать. 

К числу наиболее часто встречающихся мотивов для конфликтов можно отнести:
  • нечетко сформулированные обязанности сторон договора аренды;
  • несоблюдение сроков оплаты аренды помещения и коммунальных услуг;
  • использование сдаваемого помещения вразрез с заключенным договором;
  • нанесение ущерба собственности, которая сдана в аренду;
  • кража сдаваемого в наем имущества;
  • хозяйственные споры по вопросам налогообложения.


Для того чтобы максимально избежать возможных конфликтов, необходимо ответственно подойти к составлению договора аренды коммерческой недвижимости. В процессе спора все будут опираться на данный документ. В нем должны быть четко прописаны права и обязанности сторон, способы решения проблемных ситуаций, форс-мажорные обстоятельства. Грамотно составленное соглашение поможет вам минимизировать риски и обезопасить себя и свое имущество.

Возврат к списку

Loading...