27.04.2020

Как попытаться снизить аренду в коммерческой недвижимости в кризис 2020 в Москве

Владельцами арендной недвижимости в Москве могут быть как частные собственники, так и город. Поэтому взаимоотношения между арендаторами и арендодателями строятся по различным критериям.
 
В настоящее время из-за распространения пандемии коронавируса сложилась кризисная ситуация в экономике. Бизнес не имеет возможности полноценно функционировать. Снижается прибыльность предприятий, практически, во всех сферах. В том числе, когда нужна аренда коммерческой недвижимости. Большая часть бизнес проектов размещена на арендованных площадях. Поэтому, бизнесмены пытаются минимизировать свои убытки и снизить арендные ставки.


savings-2789112_1280.jpg



Как это сделать на практике? В чем особенности муниципальной и частной собственности?
 
Итак, остановимся на той собственности, которой владеет город. Все отношения между партнерами регулируются постановлениями правительства и законодательными актами. В соответствии с данными положениями власти предоставляют налоговые каникулы и освобождение от оплаты по аренде для предпринимателей, пострадавших от борьбы с коронавирусом. Механизм данных мероприятий таков.


1. Срок уплаты налога на землю и на имущество организаций за первый квартал продлен до 31 декабря 2020 года для следующих хозяйствующих субъектов:
  • торговых предприятий;
  • заведений общественного питания;
  • предприятий сферы услуг;
  • гостиничного бизнеса;
  • туристических компаний;
  • спортивных организаций;
  • культурных и развлекательных учреждений.
2. Срок уплаты торгового сбора за первый квартал продлен до 31 декабря 2020 года. 
Данное постановление вступит в силу после принятия федерального закона.

3. От уплаты аренды за период, в течение которого деятельность была приостановлена, освобождаются индивидуальные предприниматели и организации, работающие в следующих сферах:

  • культуры;
  • физкультуры и спорта;
  • развлекательной;
  • просветительской;
  • образовательной;
  • туристической;
  • гостиничной;
  • торговой;
  • общественного питания;
  • сферы услуг.

Данная льгота может быть предоставлена после индивидуального обращения.


4. Для торговых предприятий, действующих на территории нестандартных объектов, в переходах и вестибюлях метрополитена арендная плата снижается на 50 % на период введения ограничительных мероприятий. В этом случае также необходимо обращаться индивидуально для получения льготы.
Из всего вышеперечисленного становится ясно, что предприниматели, арендующие площади непосредственно у города, могут рассчитывать на отсрочки и льготы в соответствии с постановлениями правительства.


А как же быть тем, кого интересует аренда коммерческой недвижимости у частных лиц или компаний?

1 апреля текущего года в силу вступил федеральный закон, определяющий правовые нормы арендных отношений на период режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Стоит остановиться на некоторых пунктах этого документа.

1. Если арендный договор был подписан до введения режима повышенной готовности, арендатор обращается к арендодателю. Тот в течение 30 дней обязан составить новый договор и включить в него пункт об отсрочке арендной платы. 

2. Какова будет эта отсрочка, да и сам механизм, определит правительство. Но пока проект находится в стадии разработки.

3. Размер арендной платы может меняться по соглашению сторон.

4. Но по данной причине и раньше можно было менять ставку. Этот нюанс стороны отражали в арендном соглашении.

5. Арендатор может требовать снижения арендной платы из-за невозможности использования арендуемого имущества при введении режима повышенной готовности.

Но здесь возникает конфликт интересов. Да, арендатор не может воспользоваться имуществом. Но ведь и арендодатель не может им пользоваться. В закрытом офисе или магазине находятся вещи, оборудование арендатора. Никто из сторон соглашения не может использовать свое имущество. Применить на практике данную поправку будет очень сложно.

Фактически государство не может требовать у владельца коммерческой недвижимости предоставить льготы арендатору. Это противоречило бы всем законам и принципам, поэтому самым разумным будет искать компромисс с собственником недвижимости. 


metaphor-3694454_1920.jpg



Советы для арендаторов

Рекомендуем арендаторам предпринять следующие действия:
  1. Если вы занимаетесь торговлей, общественным питанием или предоставлением услуг населению, вам стоит просить арендодателя снизить на 50% сумму арендной платы. Мотивацией послужит пункт 5 Постановления правительства от 31.03.2020 № 273. В соответствии с этим документом собственникам зданий и помещений, используемых для размещения торговых объектов, в том числе торговых центров (комплексов), а так же объектов общественного питания и бытового обслуживания будет предоставлена льгота по уплате имущественного налога. Таким образом, убытки, которые понесет арендодатель, фактически возьмет на себя государство. Снижение аренды должно охватить период с первого числа того месяца, в котором была приостановлена деятельность арендатора, и до окончания месяца, в котором работа возобновилась. Но, не ранее 1 июля 2020 года. Для арендодателей оптимальным выходом будет предоставить съемщикам такую льготу. Это позволит, в первую очередь, сохранить проверенного и стабильного партнера по арендному бизнесу. Во-вторых, разорвав соглашение, собственник останется вообще без всякого дохода (даже в ближайшей перспективе). Да и стоит помнить, что федеральный бюджет компенсирует арендодателю часть средств, предоставив льготу по имущественному налогу.

  2. Для бизнесменов, деятельность которых не связана с торговлей, общественным питанием или предоставление услуг, рекомендуем внимательно изучить свой арендный договор. Если в нем есть пункт о форс-мажорных обстоятельствах, то им можно попробовать воспользоваться. На основании данного пункта арендатор обращается к арендодателю о снижение арендной платы по причине наступления обстоятельств непреодолимой силы. Хотя, в свою очередь, арендодатель может обратиться в Торгово-Промышленную палату Москвы. А там ему, скорее всего, дадут заключение о том, что форс-мажор касается только тех предприятий, деятельность которых была приостановлена официально. Да и то, только на период приостановления работы

Любые другие проблемы являются коммерческими рисками. И статус форс-мажорных им присвоен быть не может.

Также, при обращении к арендодателю, рекомендуем сделать ссылку на ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ. В данном документе говорится о невозможности использовать имущество в связи с принятием органом государственной власти решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, что дает право на снижение арендной платы за период 2020 года.

При составлении письменного обращения к собственнику коммерческой недвижимости следует ссылаться на п.1 ст.451 ГК РФ. В том случае, если владелец не пойдет на уступки, вы сможете перейти к расторжению договора аренды или требовать внести изменения в него. Мотивом будут служить обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении сделки и которые изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Воспользовавшись одним из предложенных вариантов или несколькими, арендатор может добиться снижения суммы арендной платы или ее отсрочки из-за последствий введения режима повышенной готовности. Конечно же, каждый бизнесмен пытается максимально избежать убытков всегда. И, особенно, в кризисный период. Но если вам не удастся получить льготу, то не отчаивайтесь. Возможно, стоит принять креативное решение и переориентировать свой бизнес.

Для арендодателей сложившаяся ситуация также имеет негативные последствия. Им стоит прежде, чем отказать своим съемщикам, все тщательно взвесить. В период пандемии востребованность коммерческих помещений резко снизилась. Все большее количество площадей освобождается. И не факт, что через неделю-другую дело примет иной оборот. Поэтому следует «бережно» относиться к проверенным партнерам и идти на компромисс. Возможно, даже если у арендаторов нет никаких юридических оснований получить скидку, стоит предоставить им поддержку. Хотя бы, частично. Это поможет им сохранить свой бизнес, а следовательно, и вам тоже.

Возврат к списку

Loading...