20.08.2018

Что важно знать, приобретая коммерческую недвижимость

Покупка объекта коммерческого назначения – это достаточно ответственный шаг, к которому необходимо подойти серьезно. Допущенная ошибка может вылиться в потерю огромных капиталовложений, поэтому перед заключением сделки и на всем этапе ее проведения следует быть очень внимательным. На длительном пути оформления пакета документов купли-продаже придется проделать несколько важных шагов, каждый из которых представлен ниже.


uristi.jpg



Шаг №1 Юридические нюансы

При заключении сделки следует внимательно отнестись именно к данной стороне процедуры. Это позволит свести всевозможные риски к совершенному нулю. Покупая коммерческую недвижимость, будущий владелец может быть подвержен множеству рисков, которые иногда выливаются в долгие судебные процессы, требующие дополнительных трат и времени. 


Ниже представлены самые распространенные риски для покупателя:

1. Продавец не имеет прав на недвижимость, которая выставлена на продажу.
2. Идет спор между несколькими лицами о правах владения на продаваемую недвижимость.
3. При оформлении права собственности были допущены юридические ошибки.
4. Осуществленная сделка купли-продажи была оформлена некорректно и может быть признана недействительной.
5. Купленный объект может быть подвержен виндикации уже после осуществления покупки.
6. Скрытые расходы по использованию объекта, которые были скрыты при оформлении договора по продаже.
7. Наличие третьей стороны, могущей потребовать возмещения задолженностей бывших владельцев.

При отсутствии должного оформления и тщательного изучения всех аспектов заключения договора купли-продажи может возникнуть любая из приведенных выше ситуаций. Поэтому крайне важно следить за всеми нюансами, особенно если сделка заключается со структурами, где работают профессиональные юристы, отстаивающие интересы своей компании.


обман4.jpg



Шаг №2 Скрытые риски

Покупка коммерческих объектов сопряжена с ситуацией, когда будущий владелец не имеет полной информации о состоянии дел, технических характеристиках помещения и прочих важных деталях. Ни для кого не секрет, что продающая сторона будет всячески расхваливать свой товар и преувеличивать все выгодные стороны, при этом тщательно скрывая недостатки. Халатное отношение по выявлению недостатков может в будущем стать причиной больших финансовых потерь.

Чтобы уберечь себя от подобной ситуации, нужно нанять профессиональных оценщиков, способных определить точную стоимость объекта и указать на все возможные риски на настоящий период времени, а также те, что могут возникнуть в будущем. Только строительно-техническая экспертиза позволит точно определить, насколько качественное здание, после чего можно принять решение о целесообразности покупки.


Шаг №3 Завышенная цена

При оценке коммерческой недвижимости чаще всего используется несколько эффективных способов или подходов. 


Специалисты применяют один или несколько из нижеперечисленных:

1. Самый распространенный при оценке коммерческой недвижимости – доходный. Он основывается на возможности возмещения убытков, понесенных при покупке, путем получения прибыли от объекта за определенный отрезок времени.
2. Сопоставить цену объекта с аналогичными предложениями на рынке коммерческой недвижимости специалисты могут благодаря сравнительному методу.
3. Сравнение объекта цены с суммой, затрачиваемой на постройку аналогичного, плюс вычет суммы по износу здания – это затратный метод.

Благодаря проведению оценки с применением всех методов формируется комплексная цена, из которой выводится максимально точная стоимость объекта. При этом достаточно часто все способы применить невозможно, и используется лишь один или несколько. К примеру, здания коммерческого назначения чаще всего оцениваются только доходным подходом.


оценка22.jpg



Получение реальной цены за недвижимость

Для получения максимально точной стоимости коммерческого объекта можно воспользоваться множеством доступных способов. 


Но максимально эффективными считаются приведенные ниже:

1. Воспользоваться услугами оценщика, приглашенного из независимой компании. Данный метод идеально подходит для заключения договора купли-продажи с юридическим лицом или других операций с недвижимостью. Оценщик в конце своей работы предоставляет официальную бумагу с заключением о стоимости объекта, которая имеет юридическую силу.
2. Оценка сотрудником риэлтерской конторы. Риелторы не предоставляют никаких документов. Также в штате агентств часто работают сотрудники без специального образования. Если нет возможности прибегнуть к настоящему, профессиональному специалисту, которых в России практически нет, то тратить деньги на заказ риэлтерской оценки не стоит.
3. Оценка своими силами. При наличии необходимых навыков можно самостоятельно оценить стоимость недвижимости. 

Каждый из приведенных способов имеет ряд плюсов и минусов, иногда прибегают сразу ко всем для проведения максимально точного анализа.


Формирование стоимости объектов

На сегодняшний день объекты с одинаковыми характеристиками, но с разной историей по переходу из рук в руки имеют разную стоимость. Диктуется это юридической безопасностью, поскольку, покупая недвижимость от первого хозяина, можно не волноваться о факторе появления третьих лиц, могущих оспорить осуществление сделки купли-продажи. Также важно, осуществляется продажа от одного хозяина или данный объект имеет долевую собственность, когда каждый имеет свою часть дохода от коммерческой недвижимости.


planirovanie.jpg



Технические характеристики при осуществлении оценки недвижимости

При формировании цены очень важным является местоположение продаваемой коммерческой недвижимости и насколько развита окружающая ее инфраструктура. При совершении оценочных работ рекомендуется нанимать квалифицированного специалиста, способного точно определить первоначальную стоимость и предугадать дальнейшее развитие района, то есть, рассмотреть недалекое будущее приобретаемого строения.

По факту рассмотрения прилегающего района специалисты переходят к стандартным процедурам по формированию цены. Чаще всего они применяют доходный способ, иногда применяется сравнительный метод. При этом нужно понимать, что все объекты имеют свою специфику по оценке. Так, для офисных зданий главным является месторасположение, от которого и отталкиваются при составлении цены. Помещения магазинов и прочих торговых точек должны приносить владельцам прибыль, значит, главным будет наплыв клиентов и товарооборот.

Также нужно понимать, что оценщик не должен проводить техническую экспертизу. Он опирается на предоставленную сторонами заключения сделки документацию при определении стоимости объекта. Получить ее можно при обращении в бюро технической инвентаризации.

По завершении всех этапов формирования финальной стоимость стороны могут приступить к торговым дебатам. Обычно отклонение от указанной цены не отходит на 10% в обе стороны, но иногда скидка может превышать 30 процентов или составлять половину озвученной оценщиками стоимостью. Все зависит от преследуемых сторонами целей и экономической ситуации в регионе.

Возврат к списку

Loading...